您现在的位置是:首页 > 房地产房地产
如何转卖正在按揭的房子?
2020-08-14来源:www.btcinst.com作者:有一亿栏目:房地产
简介如何转卖正在按揭的房子?现在买房大多采用按揭的方式购买,很多人由于各种原因,需要把正在按揭的房屋转卖,只要符合一定的条件是可以转卖的,当然也包括未满5年的。具体的条件和办
如何转卖正在按揭的房子?现在买房大多采用按揭的方式购买,很多人由于各种原因,需要把正在按揭的房屋转卖,只要符合一定的条件是可以转卖的,当然也包括未满5年的。具体的条件和办法如下。
一、按揭的房屋转卖需要满足的条件
只要出卖人还清银行剩余房贷,然后和银行工作人员到不动产交易中心解押,即可办理过户交易,也就是可以出售了。
二、如何转卖正在按揭的房子?
01.首先在中介挂牌,并由中介匹配购买者,购买者看房后,达成购买意向,并且签署购买合同,交纳定金。
02.然后偿还银行剩余贷款,解押。
有以下5种方式
(1)自己有能力,有资金偿还,只要按照银行的程序办理即可。
就可以提前给贷款银行预约,并查询剩余房贷的具体数额,预约同意后可以持相关的身份证明及购房合同到银行偿还,然后等银行通知后共同到不动产交易中心解押。如果自己有能力偿还,可以在中介挂牌前解押,这样在有购房者就可以节约1个多月的时间。
(2)如果自己没有资金偿可以向亲友借钱偿还银行贷款后,过户交易后再偿还借款。
当然有时候亲友借款有些为难,可以给亲友说明借款的原因,只是垫资,时间期限很短,可以支付一部分利息,这样就可以顺利借款。
(3)由中介出面寻找民间借贷的个人和机构,借款还贷,需要支付一定利息。
对于买方无力偿还,而且又不愿意寻求亲友帮助,中介在实际操作有一整套的办法,中介可以协助卖方找到个人或者民间机构从事借贷业务的,帮助卖方偿还剩余贷款并收取一定的利息,也就是俗称的“过桥”。这样办理不用求人,但是需要支付一定的高息。
(4)由中介协调买方,从房款中垫付,当然房款会优惠一些.。
对于有房贷抵押的房屋在出售时,其实最关键的就是房贷剩余资金的偿还,尤其在卖房自己无力偿还银行剩余贷款,也就无法解押,也就不能交易。只有借力完成,这个借力只有依靠中介在中间协调,尤其是用买方房款垫付的方法,也是此类房屋交易中,最为常见的,需要买方同意垫付,而在实际交易中纠纷也往往发生在这个环节,一些卖方在拿到购房款,却不去还银行贷款解押,而把资金用于他用,使交易无法进行,因此买方在把房款交予卖方,是承担一定的风险的,所以一些买方会不同意,只有通过中介协调,卖方在房价上做一点让步,给予买方一定程度的优惠,当然有时候协调的好,可以不用在房价上让步,可以通过由中介,卖买双方三方一起去银行还房贷解押。这样对于买方就不会担心支付房屋的首付款而不去解押的事情出现。
(5)可以通过银行转按揭的方式。
虽然在银行的业务中有这一项,由于操作程序相对复杂,各地银行的规定不同,在实际操作中,一些银行认为买方重新办理更简单,所以具体办理时需要先咨询银行,银行同意后再决定办理。
以上的方法都可以办理,但是各有利弊,具体要根据自己的实际情况,通常大多数采用第四种。以我个人为例,几次出售二手房,在有自有资金时,选择自己提前还款解押,在资金不足一般与中介;买方协商,由买方垫付解押,这种情况通常都是房地产市场上行,卖方占主动时,买方为了尽快买方,担心卖方变卦,积极协助完成交易,而在房产下行时,买方往往会要求房价上优惠,因此需要灵活运用。
03.最后就是在中介的协助下完成过户直至交房,交易完成。
在完成解押后,就是在中介的协助完成过户,买方按揭贷款,银行放款,只要双方资料准备齐全,中介带领协助办理,走程序即可。放款后,卖方也就意味着收到全款,在中介的监督下双方交房,交易全部完成。
04.需要注意的几个问题
在出售有房贷的二手房时,为了交易顺利进行,在实际操作中需要注意几个问题
(1)挂牌前提前1个月向银行申请提前还贷。
银行对于还贷解押都有一定的时间要求,如果准备挂牌出售,最好提前到银行申请。
(2)寻找中介尽量大型中介,相对套路少。
在挂牌出售时,尽量在出售房屋周边的中介,广泛的登记房源,也就是广撒网,增加宣传面和成交概率,但是选择时一定要选择当地大型有信誉的中介机构,只是为减少被套路的几率。
(3)注意与中介和买方的沟通。
在办理还贷抵押的过程中,积极主动与中介和买方协调,并且从对方的角度考虑,这样就会顺利完成。
三、对于未满5年的房屋,可以买卖。
对于未满5年的房屋可以买卖,只是对于买方房子满5年且为家庭名下唯一住宅,则可以免征个人所得(个人所得税=差额*20%),因此买方往往会先签约,然后等待满5年再过户,只是会有以下两种情况的出现,只要采取合适的方法,同样能够顺利完成
(1)限售,需要等待。
一些城市限售5年,在5年内无法过户,一般这种情况,都是先签约,然后等待5年满过户,适用于时间较短,最好半年以内。
(2)不限售,不满5年可以选择直接过户,也可以公证可以省为了省钱想等满5年再过户。这种方式如果距离5年的时间太长,建议直接过户,由双方承担个税为好,以免夜长梦多。如果在半年内,可以先签约,交付部分房款,然后公证,到期后再过户结清剩余房款。
特别提醒虽然签了约,但延迟过户,仍然有违约的风险,一房多卖、买卖家违约、卖家用房子抵押贷款、房屋被查封、产权人死亡等现象出现,因此在操作的关键在于卖方的人品,对于毁约加大处罚力度,提高违约成本,为了保证交易顺利进行,建议第二类直接过户交易,双方共同承担个税为好。
总结
从以上分析可以看出,对于正在按揭的房屋,只要选择好中介,同时根据自己的实际情况,运用正确的方法,房屋不仅可以转卖,而且能够迅速卖出。
至于不满5年,只要不是个别限售5年的地区,对于转卖建议采取安全的交易方式,特别是离5年期较长的交易,以避免交易风险。
很赞哦! ()
上一篇:解读房产证上的重要信息
下一篇:没房本有按揭的房子怎么转让?
相关文章
随机图文
-
现在农村已经不拆迁了 农村危房拆迁有补贴吗
现在农村已经不拆迁了 有消息称要建新型农村了真吗 随着国家经济的高速发展,如今新农村建设也在不断加快步伐。有消息称,现在农村已经不拆迁了?要建新型农村了是真的吗?关于这些疑问,下面小编就带大家一起去 -
深圳顶级学区房最高下调55万
深圳顶级学区房最高下调55万 降价原因是什么 买房是很多人的愿望,特别是很多家长都想要买到学区房,这对于孩子的上学问题是很关键的。不同地区的学区房价格不便宜,深圳是我国的一线城市之一了,近日有消息称 -
房贷怎么选比较合适?
房贷怎么选比较合适?按揭30年,贷款利息和本金几乎持平,是正常的。以房价100万,首付30万,贷款70万,贷30年测算贷款利息和本金、房价的占比关系。第一种:等额本息还款。按照LPR不加点 -
房价最可能暴跌的城市
房价最可能暴跌的城市 刚需族都很期待 一直以来,老百姓对房子的关注度都是挺高的,而且刚需族最期望的就是房价能够下跌了,那么在接下来房价最可能暴跌的城市是哪里呢?其实现在楼市出台了房价维稳政策,所以房价