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房地产：城市洗牌区域变局这几个城市被点名

2019-12-18来源：路口大爷作者：智谷趋势栏目：房地产

简介历史洪流浩浩荡荡，顺之者昌。城市洗牌、区域变局，会成为新一轮改革的最大看点之一，也是未来十年、甚至二十年我们必然面临的国情变化。

高层释放了一个越来越清晰的信号。

两天前（12月15日），最高层在执政党的机关刊物《求是》杂志上发表《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文，透露了下一步经济改革的方向。

结合央地财税关系酝酿重大调整的趋势，以及四中全会之后高层频频提及“充分发挥中央和地方两个积极性”，新一轮以区域为主体的竞争已经呼之欲出。

遥想1980年代，地方一直是经济发展和体制改革的中坚力量，地方竞争模式的锦标赛被称为“中国奇迹”的核心奥义之一。

如今，中国经济再次走到必须转型的历史关口。如何深度激活地方的竞争活力，同时又要打破地方保护主义、做好区域合作，还要摒弃粗放型增长？政经布局的大调整已在路上。

历史洪流浩浩荡荡，顺之者昌。

城市洗牌、区域变局，会成为新一轮改革的最大看点之一，也是未来十年、甚至二十年我们必然面临的国情变化。

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文章发表的时机很微妙。

该文是最高层在2019年8月26日中央财经委员会第五次会议上讲话的一部分。

而就在文章发表的前一天晚上，中美宣布达成第一阶段贸易协议。

更多迹象表明：中央近一个时期会更加聚焦经济基本面。

这和12月政治局会议释放的信号是一脉相承的。

上次分析大会时我们在知识星球和会员说过，“善于把外部压力转化为深化改革、扩大开放的强大动力”这句话，表明高层希望将焦点转移到国内问题上来，动员内部加快改革开放。

中美达成第一阶段协议之后，“外部风险”暂时缓解，要更加关注国内经济基本面的成色。

结构改革会提速。因为，没人知道这个缓和期会有多长。

文章中有很多有意思的提法，是难得能一窥高层新的全局性战略谋划的窗口。

最高领导层首次公开确认：“全国经济重心进一步南移。”

2017年，高层在山东考察时首次提出：中国经济出现了一个很大的变化，走势分化从“东西差距”变成了以黄河为界的“南北差距”。

这一次最高层明确提出，要正确认识在当前区域经济发展的新问题：

一是区域经济发展态势分化明显。长三角、珠三角等地区已初步走上高质量发展轨道，一些北方省份增长放缓，全国经济重心进一步南移。2018年，北方地区经济总量占全国的比重为38.5%，比2012年下降4.3个百分点。各板块内部也出现明显分化，有的省份内部也有分化现象。

二是发展动力极化现象日益突出。经济和人口向大城市及城市群集聚的趋势比较明显。北京、上海、广州、深圳等特大城市发展优势不断增强，杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安等大城市发展势头较好，形成推动高质量发展的区域增长极。

三是部分区域发展面临较大困难。东北地区、西北地区发展相对滞后。2012年至2018年，东北地区经济总量占全国的比重从8.7%下降到6.2%，常住人口减少137万，多数是年轻人和科技人才。一些城市特别是资源枯竭型城市、传统工矿区城市发展活力不足。

这是对客观规律的尊重，对既存事实的确认。在此基础上形成的工作思路也会出现大转变。

有意思的是，一位有心的智谷会员看到这篇文章后和我们说，这和智谷趋势此前的趋势性观察不谋而合。

比如南北差距比东西鸿沟更急，比如中国的小城市全面日本化、大城市全面香港化，再比如中央正在给大城市松绑……相关的研究成果全都收录在《中国城市大洗牌》一书中，有兴趣的读者可以找来翻翻。

最重要的判断：“中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。”

过去，是农民就近进城的城镇化。未来，是发展大城市的城市化。

智谷趋势创始人严九元曾分析：

“城市化方向定为都市圈，某种程度上不是一种事前战略，而是对结果的追认。人流、物流、资金流向都市圈汇集的趋势浩浩荡荡，已成定势。向更自由、更繁华、更集约的地方流动，这是自然法则。”

今后一个阶段，高层不会再搞均衡发展、平均分配，不再逆城市化、强行拉平地区差距，而是让优势区域重点发展。

增强这些区域的“经济和人口承载能力”，也就是顺势而为了。

这意味着大城市落户会越来越容易，大中城市的抢人大战白热化仍将持续。当然，北京、上海除外，这两个别特别提及得城市还是要继续“管控人口规模”，做减量发展。

中央要扶持大城市，最大的突破在于土地制度。

文章提出：

“改革土地管理制度。要加快改革土地管理制度，建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。在国土空间规划、农村土地确权颁证基本完成的前提下，城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府统筹负责。要使优势地区有更大发展空间。”

收录在《中国城市大洗牌》一书中的“中央正在给大城市松绑”文章分析过，很多大城市土地紧张，无地可用，根本不在于缺地，而是缺征地指标。因为大量指标其实是倾斜中西部，大城市能拿到手的远远不够用。而土地的天花板打开之后，贫困地区可以把多出来的指标卖给发达地区，未来大城市则可以征更多的地，盖更多的住宅和工业园，容纳更多的人口和产业。

城市公共用品紧张的问题也会逐步得到解决——

“基本公共服务要同常住人口建立挂钩机制，由常住地供给。”

以往公共服务基本和户籍人口挂钩，导致人口流出地、人口流入地经常出现资源分配扭曲的局面。

在人口流出地，当地缺乏对教育、医疗投资的动力和资金，因为你培养出来的人才，最后还是可能会流向沿海发达地区，给他人做了嫁衣。而且说实在话，每一任一把手的任期都非常有限，多则五年，少则一两年，而公共用品的回报周期特别长、回报率低，对当下的经济不能立马起作用，反馈到GDP指标上。

在人口流入地，外来农民工为城市做出贡献，却很难拿到户口，享受与城市户口同等的公共服务。因为对于大多数城市来说，公共服务配套是按照户籍人口数量来搭配的。多一个户籍人口，就要多投入一份钱，来盖医院建学校。所以强大如深圳，其实也是严控户籍人口的，今天深圳的户籍人口只占常住人口数的三成，远远小于广州。这导致什么结果呢？就是这里的学位要抢，床位要争。

以后，深圳这类城市在公共服务方面将会下大功夫，换个角度看，也是巨大发展机会。

不过，在城市群内部，打破行政壁垒，做好合理分工、产业协同，是这一轮区域竞赛中最大的挑战。

有专家也发现，在23个长三角沿海沿江城市中,分别有13个和12个城市在“十三五”规划纲要中提出发展石化和冶金产业。产业同质化、产能过剩、地方恶性竞争，都会造成市场低效。

高层点了10个大城市的名，有2个国家中心城市缺席了。

北京、上海、广州、深圳是“发展优势不断增强”。

杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安是“发展势头较好”。

能被高层直接点名肯定，就是利好。发展成绩、前景被认可，已经形成了区域的增长极，未来区域内的资源会向这里汇聚。

这10个城市里面，除了深圳、杭州、南京，其他7个都是国家中心城市。

国家中心城市一共9个，那就是还有2个缺席，而且这俩还都是直辖市——重庆、天津。

看来这两座城市遇到了挑战。

用四分之一的篇幅，着重提及东北“全面振兴”。

西北、东北都是被认为发展困难的区域，但西北可能就不会再砸入大量资金去搞经济。