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房地产:城市洗牌 区域变局 这几个城市被点名

2019-12-18 21:38:29来源:智谷趋势作者:路口大爷栏目:房地产人已围观

简介历史洪流浩浩荡荡,顺之者昌。城市洗牌、区域变局,会成为新一轮改革的最大看点之一,也是未来十年、甚至二十年我们必然面临的国情变化。

高层释放了一个越来越清晰的信号。

两天前(12月15日),最高层在执政党的机关刊物《求是》杂志上发表《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文,透露了下一步经济改革的方向。

结合央地财税关系酝酿重大调整的趋势,以及四中全会之后高层频频提及“充分发挥中央和地方两个积极性”,新一轮以区域为主体的竞争已经呼之欲出。

遥想1980年代,地方一直是经济发展和体制改革的中坚力量,地方竞争模式的锦标赛被称为“中国奇迹”的核心奥义之一。

如今,中国经济再次走到必须转型的历史关口。如何深度激活地方的竞争活力,同时又要打破地方保护主义、做好区域合作,还要摒弃粗放型增长?政经布局的大调整已在路上。

历史洪流浩浩荡荡,顺之者昌。

城市洗牌、区域变局,会成为新一轮改革的最大看点之一,也是未来十年、甚至二十年我们必然面临的国情变化。

2020房地产

1

文章发表的时机很微妙。

该文是最高层在2019年8月26日中央财经委员会第五次会议上讲话的一部分。

而就在文章发表的前一天晚上,中美宣布达成第一阶段贸易协议。

更多迹象表明:中央近一个时期会更加聚焦经济基本面。

这和12月政治局会议释放的信号是一脉相承的。

上次分析大会时我们在知识星球和会员说过,“善于把外部压力转化为深化改革、扩大开放的强大动力”这句话,表明高层希望将焦点转移到国内问题上来,动员内部加快改革开放。

中美达成第一阶段协议之后,“外部风险”暂时缓解,要更加关注国内经济基本面的成色。

结构改革会提速。因为,没人知道这个缓和期会有多长。

文章中有很多有意思的提法,是难得能一窥高层新的全局性战略谋划的窗口。

2

最高领导层首次公开确认:“全国经济重心进一步南移。

2017年,高层在山东考察时首次提出:中国经济出现了一个很大的变化,走势分化从“东西差距”变成了以黄河为界的“南北差距”。

这一次最高层明确提出,要正确认识在当前区域经济发展的新问题:

一是区域经济发展态势分化明显。长三角、珠三角等地区已初步走上高质量发展轨道,一些北方省份增长放缓,全国经济重心进一步南移。2018年,北方地区经济总量占全国的比重为38.5%,比2012年下降4.3个百分点。各板块内部也出现明显分化,有的省份内部也有分化现象。

二是发展动力极化现象日益突出。经济和人口向大城市及城市群集聚的趋势比较明显。北京、上海、广州、深圳等特大城市发展优势不断增强,杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安等大城市发展势头较好,形成推动高质量发展的区域增长极。

三是部分区域发展面临较大困难。东北地区、西北地区发展相对滞后。2012年至2018年,东北地区经济总量占全国的比重从8.7%下降到6.2%,常住人口减少137万,多数是年轻人和科技人才。一些城市特别是资源枯竭型城市、传统工矿区城市发展活力不足。

这是对客观规律的尊重,对既存事实的确认。在此基础上形成的工作思路也会出现大转变。

有意思的是,一位有心的智谷会员看到这篇文章后和我们说,这和智谷趋势此前的趋势性观察不谋而合。

比如南北差距比东西鸿沟更急,比如中国的小城市全面日本化、大城市全面香港化,再比如中央正在给大城市松绑……相关的研究成果全都收录在《中国城市大洗牌》一书中,有兴趣的读者可以找来翻翻。

3

最重要的判断:“中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。

过去,是农民就近进城的城镇化。未来,是发展大城市的城市化。

智谷趋势创始人严九元曾分析:

“城市化方向定为都市圈,某种程度上不是一种事前战略,而是对结果的追认。人流、物流、资金流向都市圈汇集的趋势浩浩荡荡,已成定势。向更自由、更繁华、更集约的地方流动,这是自然法则。”

今后一个阶段,高层不会再搞均衡发展、平均分配,不再逆城市化、强行拉平地区差距,而是让优势区域重点发展。

增强这些区域的“经济和人口承载能力”,也就是顺势而为了。

这意味着大城市落户会越来越容易,大中城市的抢人大战白热化仍将持续。当然,北京、上海除外,这两个别特别提及得城市还是要继续“管控人口规模”,做减量发展。

中央要扶持大城市,最大的突破在于土地制度。

文章提出:

“改革土地管理制度。要加快改革土地管理制度,建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。在国土空间规划、农村土地确权颁证基本完成的前提下,城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府统筹负责。要使优势地区有更大发展空间。”

收录在《中国城市大洗牌》一书中的“中央正在给大城市松绑”文章分析过,很多大城市土地紧张,无地可用,根本不在于缺地,而是缺征地指标。因为大量指标其实是倾斜中西部,大城市能拿到手的远远不够用。而土地的天花板打开之后,贫困地区可以把多出来的指标卖给发达地区,未来大城市则可以征更多的地,盖更多的住宅和工业园,容纳更多的人口和产业。

城市公共用品紧张的问题也会逐步得到解决——

“基本公共服务要同常住人口建立挂钩机制,由常住地供给。”

以往公共服务基本和户籍人口挂钩,导致人口流出地、人口流入地经常出现资源分配扭曲的局面。

在人口流出地,当地缺乏对教育、医疗投资的动力和资金,因为你培养出来的人才,最后还是可能会流向沿海发达地区,给他人做了嫁衣。而且说实在话,每一任一把手的任期都非常有限,多则五年,少则一两年,而公共用品的回报周期特别长、回报率低,对当下的经济不能立马起作用,反馈到GDP指标上。

在人口流入地,外来农民工为城市做出贡献,却很难拿到户口,享受与城市户口同等的公共服务。因为对于大多数城市来说,公共服务配套是按照户籍人口数量来搭配的。多一个户籍人口,就要多投入一份钱,来盖医院建学校。所以强大如深圳,其实也是严控户籍人口的,今天深圳的户籍人口只占常住人口数的三成,远远小于广州。这导致什么结果呢?就是这里的学位要抢,床位要争。

以后,深圳这类城市在公共服务方面将会下大功夫,换个角度看,也是巨大发展机会。

不过,在城市群内部,打破行政壁垒,做好合理分工、产业协同,是这一轮区域竞赛中最大的挑战。

有专家也发现,在23个长三角沿海沿江城市中,分别有13个和12个城市在“十三五”规划纲要中提出发展石化和冶金产业。产业同质化、产能过剩、地方恶性竞争,都会造成市场低效。

4

高层点了10个大城市的名,有2个国家中心城市缺席了。

北京、上海、广州、深圳是“发展优势不断增强”。

杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安是“发展势头较好”。

能被高层直接点名肯定,就是利好。发展成绩、前景被认可,已经形成了区域的增长极,未来区域内的资源会向这里汇聚。

这10个城市里面,除了深圳、杭州、南京,其他7个都是国家中心城市。

国家中心城市一共9个,那就是还有2个缺席,而且这俩还都是直辖市——重庆、天津。

看来这两座城市遇到了挑战。

5

用四分之一的篇幅,着重提及东北“全面振兴”。

西北、东北都是被认为发展困难的区域,但西北可能就不会再砸入大量资金去搞经济。

因为高层已经认识到“不平衡是普遍的”,“不能简单要求各地区在经济发展上达到同一水平。”所以,这些地区只需要增强“在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”,与大城市形成互补。

但共和国长子还是不一样,除了战略地位很重要,本身还拥有强大的工农业基础,不能放弃。

因此,在在四分之一的篇幅里,高层要求在“十四五”期间,“要有新的战略性举措,推动东北地区实现全面振兴。

虽说“不是要把衰败的产业和企业硬扶持起来”,但东北转型,前景仍然不乐观。

东北国有企业改革,已有十年之久了。虽然文章中承诺国家在开放方面可以给政策,但也点出更关键的是要东北“自己转变观念,大胆去闯”。

东北未来能有几分深圳精神,我们拭目以待。

美国的城市经济学者简·雅各布曾提出一个观点:要改变一个地区经济面貌,无论好坏,需要五种力量共同发挥作用——市场、工作、技术、产业移植和资金。当其中某一种力量不恰当地进入某个缺乏自身扩张动能的城市时,它对当地的影响将是怪诞的、不平衡的。

无论如何,钱还是会继续砸一阵子,就看东北能不能抓住机会了。

Tags:房地产

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