房地产：深圳会一直涨下去吗

这两天的楼市政策变动很频繁：

张家港说取消限售，然后只坚挺了一天，估计压力太大，又恢复了；

长沙在调控方面最刚，直接告诉开发商：你们的平均利润率就是6%-8%；

佛山调整限购政策最有冲击力：在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；

成都调整限购政策继续“滴灌”：具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房。

大家都盯着风向标深圳，深圳果然熬不住了，继前一段时间调整“豪宅税”之后，又传出消息：深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。

深圳又要把房地产这个“夜壶”拿出来了吗？深圳经济遭遇了什么？

在中央层面，最新的消息是：中央经济工作会议强调“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

至于货币政策的放松更是没有指望，定调“稳健”，强调“增加制造业中长期融资，更好缓解民营和中小微企业融资难融资贵问题。财政政策、货币政策要同消费、投资、就业、产业、区域等政策形成合力，引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域……”

总之，没有丝毫要放松调控或者给房地产市场放水的意思。

张家港们的楼市没有春天

我们先说说张家港楼市的冰，再说说深圳楼市的火，现在确实是“冰火两重天”。

张家港是三四线城市的典型代表，从2014年底到2017年底的三年间，常住总人口仅增加了5300人，产业和就业也非常一般，这样的城市其实是炒房客的标准滑铁卢城市，而且不限购，你要买就买，就看你敢不敢买。

从现在能查到的数据来看，张家港的房价自2019年以来是微跌状态，如果放开限售，无非是增大市场的二手房供应量。如果是在一线城市，这确实是明晰的放松信号，可是在张家港这样的城市，是否取消限售对市场真的影响不大。

山东菏泽去年年底取消了限售，现在来看菏泽的房价，基本就是一地鸡毛，有价无市，成交惨淡。不过呢，人民群众对放松调控和炒房这事确实是属于群情激愤，所以去年年底衡阳和今年7月开封的相应放松动作都只持续了极短的时间，很快就撤销了。网络舆情猛如虎！

其实，大家真的多虑了，菏泽案例证明，取消限售不过是一针失去效力的强心剂，打下去，也起不来，不必激动。

在一个人口强劲流入、产业蓬勃发展的城市取消限售会有极强的标志性意义，而且有钱人多，不让贷款买房就一次性买，这些人的“睡后收入”源源不断，又没有胆量做其他的投资，更不敢去开个工厂，所以只好交500万蹲在豪宅销售中心的墙角吃盒饭。

一旦中签，即意味着赚几百万，因为要接盘的土豪从商业街的东头排到了商业街的西头。如果有好学位，那是一定会抢破头的。

可是，张家港、菏泽明显不是这样的城市。

张家港们的楼市标配是楼市止跌令（当然，我并不认可），而不是取消限售。取消限售只是一种柔性忽悠：“你们只管来买房，不限购，实在不行你可以卖房走人，不限售，最多只亏20%-30%”。

炒房客们不傻，不限购的城市不去，取消限售的城市更不敢去。

张家港们的楼市冰冻状态还会持续，而且可能没有什么翻身的机会。

人口红利消失，大城市抢人；经济继续承压，大城市获得的资源、资金、机会更多，包括基建投入方面，而且拼抢会更猛烈；转型期其实是中小城市的噩梦，因为高端的与科技创新有关的生态圈会更多更快地在一二线城市出现并固化，与其配套的金融、高校资源都在这些城市……没有逆转的一天！

张家港们的楼市没有春天！只有冬天！只有冰！

所以，今年2月21日我就发文《同志们，抓紧抛售三四线城市非自住房产！》，遭遇巨大争议，现在来看只有一句话总结当时的争议：知我者谓我心忧，不知我者谓我何求？

深圳每一个区都缺学位

说完张家港楼市的冰，再来说说深圳楼市的火。

今年以来，四个一线城市里面只有深圳的房价是微涨的，那些说“京沪永远涨”的楼市促销员被啪啪打脸。

深圳楼市为什么会涨？就九个字：人多，钱多，地少，学位少。

深圳的人口（1302.66万，2018年数据）和广州（1490.44万，2018年数据）差不多，但是广州（7434平方公里）的土地面积是深圳（1996.85平方公里）的3.72倍，深圳去年的GDP总量比广州还多一千亿左右。

几个月之前，中国人民银行深圳中心支行公开了今年8月深圳市存贷款大数据。统计显示，截止8月末，深圳市本外币各项存款余额79949.96亿元，逼近8万亿大关，同比增长10.9%。

据《2019胡润财富报告》，深圳拥有亿元资产的高净值家庭达到5420户，拥有千万资产的高净值家庭达到73700户。

还有上市公司的数量：2018年，深圳上市公司数量为392家（数据来源：《深圳上市公司发展报告（2019）》。

深圳人多，钱多，有钱人多，上市公司多，然而学位少。

深圳的有钱人和中产动不动就为抢不到学位房而痛哭：

3月，深圳福田区景田片区某学位房开盘，因该盘带福田外国语学位，前来抢购的家长爆满，抢不到的就哭！

10月底，某网红豪宅盘开卖，无论从景观、学位、周边配套等来看都很好，价格也低于周边大多数楼盘，综合性价比极高，注意，又是“学位”。要想摇号，必须先交500万元的"诚意金"。结果有2794人抢购192套房子，光诚意金就收了139亿！抢不到的就哭！

深圳每一个区都缺学位，至于优质学位简直比黄金还要珍贵。龙岗区政府甚至在2018年发布了《龙岗发布2018秋季义务教育学位预警》的通知。

除了学位少，其他什么都多，那就只好抢了。深圳的房价为什么在经济复杂的情况下会这么坚挺，不是没有原因的。

但是，即使是这么多力挺深圳楼市的因素，其实深圳楼市在今年8月18日之前其实表现一般，只有学位房比较走俏，笔者根据媒体报道列举一些楼盘的去化率：

5月16日，福田华侨城某豪宅推售1110套，当天去化约1成；

5月21日，龙岗某刚需盘推售415套，当天去化不到1成；

7月6日，南山某高端住宅推306套住宅，去化不足4成；

7月6日，龙岗某刚需盘推售120套住宅，当天去化不足4成……

8月18号，深圳收到超级政策大礼包：建设中国特色社会主义先行示范区。楼市活了！

深圳会继续“滴灌”楼市

另一方面，深圳经济增速确实在放缓：今年前三季度深圳的GDP增速仅为6.6%，GDP增量仅为1158.44亿，而广州的GDP增速则达到了6.9%，GDP增量达到1160亿。深圳第三季单季GDP、进出口、消费、财政等数据也比较难看。

深圳的P2P行业退潮以及部分中小科创公司遭遇经营困难，都直接表现在写字楼的空置率和租金上面：据第一太平戴维斯近期发布的报告显示，2019年三季度，深圳甲级写字楼空置率已达22.4%，部分片区空置率超50%。

据媒体报道，深圳南山、福田等区域的写字楼价格如今大多数在100元/平方米左右，最低价格为49元/平方米。另外，除了深圳中心地区写字楼价格租赁价格下降，其他地区写字楼租赁价格也一并下降，值得一提的是，不同地区的写字楼价格下跌，有所不同。

笔者前两天和深圳某行业协会的两位负责人交流，他们反映自己熟悉的多个园区都出现部分公司拖欠办公室租金的情况。

在这种情况下，我们看到深圳在11月中旬做了一件事：调整“豪宅税”。虽然是给买家减负，但是卖家涨价，把这点红利吃下去了，最终的结果是成交开始活跃。

据统计显示，11月深圳有13个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化约47.4%。11月新房住宅网签3196套，环比增加20.33%，二手房在政策利好刺激下，各区成交量都有所上升。

调整“豪宅税”确实是减负，也确实激活了市场，但我们还不能确认深圳重新拿出了房地产这个“夜壶”。

11月21日-22日，深圳集中出让7宗居住用地，七宗地均对入市后的价格进行了限定。本次拍卖采用“限地价、限房价、竞地价、竞配建”的方式，对开发商而言，竞配建压缩了利润空间，限房价则是直接摁住未来的利润上限。最终，深圳人才安居集团、中海、南国置业（电建）、招商华润联合体、五矿等央企和头部企业包揽五宗地块。

深圳很纠结，一方面需要钱建人才安居房、地铁，另一方面又不敢爆炒地价，所以只能采取“双限”，让央企从长远利益着眼，进场买单。

钱不够，实体经济还在承压，只好继续“滴灌”房地产市场。

12月12日，中午12时左右，深圳住建局确认：深圳已调整了去年出台的商务公寓“只租不售”政策，自11月起已经开始执行。

很有意思的是，深圳住建局就此表示，深圳房地产市场供求关系紧张，今年以来商品房供应有所下降，商务公寓需求旺盛，取消商务公寓“只租不售”是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措。那当年实行这个政策算啥？算推高房价的动作？正反说都有理？

值得关注的是，这次的取消只是针对开发商，在个人这个层面，5年限售依然执行。目的很简单，希望刺激开发商更多介入城市更新，同时间接刺激深圳土地拍卖。深圳虽然没什么地可卖，去年的卖地收入只有400多亿，但是在经济压力加大的情况下，捡到篮子里都是菜啊，能增加一点收入总是好的。

可以预期的是关于深圳的房价和土地，后续还会有“滴灌”政策出台，直接推升房价暴涨的政策肯定是没有的，但是千方百计增加政府收入的政策一定是会出的。

深圳又要把“夜壶”拿出来了吗？我认为可能性不大，因为没有足够的原材料（土地）做“夜壶”，但是房价坚挺乃至微涨的趋势是比较确定的。

张家港的冰，深圳的火，这就是现实中国的两大奇观。2020年，奇观会继续，让我们静观其变。

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