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深圳的房价让人害怕

2020-03-01 15:17:17来源:大咖聊房作者:八哥栏目:房地产人已围观

简介2019年对于深圳,足以载入城市发展史册,因为这一年,深圳二手房均价超过北京,成为全国最贵的城市。深圳高房价的根本原因,在于其土地稀缺加上人口众多造成的供需严重失衡!从深圳城市

2019年对于深圳,足以载入城市发展史册,因为这一年,深圳二手房均价超过北京,成为全国最贵的城市。

深圳高房价的根本原因,在于其土地稀缺加上人口众多造成的供需严重失衡!

从深圳城市长远发展来看,深圳的扩容势在必行,香港高房价暴露的问题,已经让我们充分看到并感受到害怕。

对于遭受过一战二战炮火的地球来说,2019年是及其平淡的一年;对于经历过大风大浪的中国而言,2019年也只能说是波澜不惊的一年;但对于深圳来说,2019年,却是足可以载入深圳城市发展史册的一年。

之所以说足以载入深圳城市发展史册,不是因为粤港澳大湾区规划的出炉,要知道在大湾区规划中,深圳的地位不仅远远低于香港、澳门,甚至风头还被省城广州盖过。

之所以说足以载入深圳城市发展史册,也不是因为“先行示范区”的落地,如今自贸区、国中城市、自贸港遍地,都快烂大街了,含金量还剩下几许,大家都心知肚明。

2019年对于深圳,之所以说足以载入城市发展史册,是因为这一年,深圳二手房均价超过北京,成为全国最贵的城市。

25个重点城市二手房挂牌均价涨跌幅

对于深圳而言,这,是一个历史性的时刻。这是深圳二手房价第一次超过北京。

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关于深圳高房价的原因,各种分析很多。比如经济发展程度高,比如人口结构年轻,比如居民财富意识强烈,比如贷款政策友好,比如全国性的通胀导致的货币贬值,等等。

当然,这些都是原因,但如果要追根溯源的话,以上种种,又都不是根本原因,都只是表象。

深圳高房价的根本原因,在于其土地稀缺加上人口众多造成的供需严重失衡!

北上广深四个一线城市,北京的面积是16410平方公里,是唯一超过一万平公里的。上海和广州的面积差不多,上海是6340平方公里,广州是7434平方公里。

北上广深重点数据对比

而深圳面积最小,不到北京的一个零头,只有1997平方公里。大概是北京的八分之一,上海的三分之一,广州的四分之一。

但是深圳的人口,却并不少。从官方公布的数据来看,北京和上海人口差不多,北京大约在2150万,上海在2400万。广州和深圳相当,广州大约有1500万,深圳大约有1350万。

当然,实际人口数可能远远不止这么多,从居民用水用电量、城市生活垃圾量推算的话,北京人口大概在2500万,深圳人口大概在2000万,深圳的实际人口,严重被低估。

因此,从人口密度上来看的话,深圳是6500人/平方公里,上海是3800人/平方公里,广州是2000人/平方公里,北京是1313人/平方公里。

深圳是全国人口密度最高的城市,是北京的5倍,广州的3倍,上海的1.7倍。换句话说就是,深圳是全国土地最稀缺的城市

当然,这还只是从表面数字来计算,深圳的实际情况,比这还要糟糕。由于地处珠三角,深圳市内多山、多湖,因此,深圳可开发土地,比1997平方公里要小的多。

从这个角度看,地处华北平原的北京和长江中下游平原的上海明显就要好的多。北京五环之内,基本一马平川,甚至同处于珠三角的广州都要好过深圳。

深圳面积小,可开发土地少,造成的结果就是深圳的住宅用地及其稀缺,以最近两年的深圳土地出让情况为例:

2019年,深圳一共出让住宅用地14块,规划建筑面积241万平方米,平均按照一套住房90平米计算,大概可以建2.27万套房。

2018年,深圳一共出让了10块居住用地,规划建筑面积64万平方米,按照一套90平米计算,大概只能建7100套房。

也就是说,2018年和2019年两年,深圳的商品房有效供应是2.98万套,不到三万套。

而同时期深圳的人口增量呢?2018年,深圳人口增加50万。2019年深圳人口增量还未公布,2017年的时候,深圳人口增量是62万,我们假设2019年深圳人口增加50万。

那么两年间,深圳新增加人口就是100万,但是市场只供应了3万套住房,33:1的供需比,这种矛盾,也是史无前例的全国第一了。而这,还没有计算深圳存量人口中大量无房人员的购房需求。

打个不恰当的比喻,这就像33个亟待成婚、嗷嗷待哺的单身汉,面对只有1个未婚女子的供应,哪怕她是凤姐,最后这聘礼也非得竞争到志玲的高度不可。

很多人可能对两年三万套的供应没有什么概念,那么不妨做一个横向比较,以供应量及其充足的重庆做一个对比。

在重庆的供地巅峰时期,2016年重庆出让了2054万平方米,2017年出让了2373万平方米,两年累计供应4427万平方米,同样按照一套90平米计算,2016年2017年重庆累计供应住房约50万套。

也就是深圳的供应量,只有重庆的十七分之一。试想,如果把重庆的供应量搬到深圳,估计深圳的房价,也会分分钟给弄趴下。

深圳是把凤姐“卖出”了志玲的价,而重庆,硬是把志玲“卖出”了凤姐的价!

目前,深圳市人口是1350万人,按照这个增长速度计算,三年内深圳的人口将达到1500万,以3个人为一个家庭测算,深圳至少需要500万套住房,这里面还不包括一个家庭投资需求购买的二套、三套房。

而目前深圳市一共有多少套房子呢?

两年前,深圳公布过一次数据,就是截止到2018年7月,深圳总共可交易的、产权清晰的商品房数量,是154.02万套。算上这一年半的供应,也就是说深圳目前总共的商品房数量不超过160万套。

很简单的数学题,深圳的商品房缺口是340万套。特区40年,深圳一共才建了160万套商品房,这要多少年才能把这340万套住房的缺口补齐?

假设深圳学习重庆,大干快上,每年新建25万套商品房,这也需要13年,才能把这个大坑给填满。

问题是,即使深圳市有这个决心,深圳有那么多土地吗?

按照国际惯例,一座城市土地开发面积超过30%,就达到警戒线了,而深圳到2016年的时候,城市土地开发强度已经接近50%,远远超过30%的警戒线,目前的深圳,属于超负荷运转状态。

广东省各地市土地开发强度

2018年底的时候,王石在一个论坛上提到一个数据,就是深圳剩余可开发的土地面积不足20平方公里。深圳总面积也就1997平方公里,也就是说,目前深圳能开发的土地,还剩下1%。

因此,目前的深圳,其实是一座无地可供的城市,深圳的土地供应,绝大部分都是来自于旧城改造!

所以,在如此极端的供需矛盾之下,如果不想办法增加深圳的住宅供应,别说深圳二手房价格超过北京,就是超高香港,登顶全球第二,也就是三五年就能看到的事。

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高房价对于深圳城市长远发展的影响,明白人都能看出来。高房价的挤出效应带来的“产业空心化”,正在拖累深圳的经济发展。

2019年,深圳的GDP增速是6.7,不仅创下近40年新低,而且还首次被广州超过,2019年广州GDP增速是6.8%。如果不是去年下半年深圳加急拍卖了几块高价地,深圳的GDP会非常难看。

深圳经济失速,一个重要的原因就是大量企业的外迁。

2015年,深圳房价一年上涨60%,大概从2.3万跳涨到3.5万。以高收入著称的华为看着这房价,也有点扛不住了,公开表示过深圳的高房价让员工吃不消,于是2016年,华为就开始“跑”了。

不过2016年华为跑的还只是自己产业链下游的制造环节。

到了2016年,深圳房价在2015年的基础上,再次上涨约60%,冲破5.5万每平米,这一次,华为可能真有点受不了了,于是又跑了一次,将上游的研发部门,都搬到了东莞松山湖。

华为曾经多次表达高房价对企业的冲击,像华为这样公司,员工要想在深圳买房,都很困难了,所以华为着手从深圳逐步撤退。

其实,华为表示员工在深圳安家落户难,并不是指华为老员工,而是指现在及今后加入华为的年轻新员工在深圳买房难。

早期入职华为的员工,其实基本都已经在深圳买房安家,而且以在华为的收入,很多工作十年以上的老华为人,在深圳大多不只一套住房。

2018年,一名华为员工就在企业内部BBS上分享过自己10年内在深圳购入6套房产的经历。这篇文章全网阅读量应该超过五千万,现在还能检索到。

以目前深圳的房价,新入职的年轻员工,要想在深圳买房,已经是一件非常困难的事情了。别说10年6套,白手起家的话,六年一套都吃力。

这两年,和华为一样选择跑路、撤出深圳的企业不少。

2019年,深圳甲级写字楼的整体空置率达到22%,部分地区的空置率甚至超过50%,是四个一线城市中最严重的。

而在2018年的时候,深圳的这一数据还是10.3%,比上海还要低一些。一年时间,深圳甲级写字楼的空置率就翻了一倍,产业支撑不足的表现,非常明显。

如果不扭转这种局面,深圳的下一站,就是香港,第二产业彻底退出,完全只剩下三产。

但是,一个完全依靠三产支撑的城市,深圳真的准备好了吗?金融、贸易、服务、旅游这四块,在对接全球资源方面,深圳敢说哪一个比香港强?

香港作为全球资本进入中国的一个中转站,汇聚了海量的资金,而且这些资金来去自如,作为示范区的深圳,能够做到吗?

很显然,香港作为全球资金进入中国的“自由港”地位,不是一个“先行示范区”的头衔就能轻轻松松、随随便便取代的。

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可能深圳自己也意识到,再这样在那一亩三分地上关起门来自嗨,这种玩法迟早弄出大问题,于是深圳也准备想些办法。

所以在2018年底的时候,深圳牵头,和汕尾一起搞了一个深汕合作区,弄了一块飞地出来。但是明白人都清楚,这种所谓的飞地,完全就是隔靴搔痒,中间隔着老大一个惠州。

深汕合作区

合作区出让再多土地,也不会在深圳这边掀起任何一丝波澜。

所以大家看到,深汕合作区成立之后,除了合作区的房价拉升了一波之外,深圳该咋的还是咋地。2019年,深圳房价无视调控,脱离地心引力,再次上涨30%。

要釜底抽薪解决深圳高房价的问题,关键还是在于扩容。从城市面积上实实在在给深圳“搞大”,而不是虚头巴脑假把式地玩飞地的概念。

对于城市的扩容,其实北京上海早有成熟经验。

早期北京的面积,比现在小的多,大概也就是现在的六环内那么大。1958年3月,河北省的通县、顺义、大兴、良乡、房山5个县和通州市划归了北京市,这些地方就是现在北京六环边的第一圈卫星城。

10月,河北省怀柔、密云、平谷、延庆四个县再次划归北京市,这是北京建国后历史上最大规模的一次扩界,也基本成就了现有的行政区划格局。

上海也类似。1949年,上海刚刚直辖那一会儿,面积其实只有618平方公里,大概也就现在外环以内那么大一点地。

到了1958年,由于上海市区的粮食供应严重不足且郊区很小,没有足够的粮食供应市区。为此,当时的上海市委第一书记柯庆施向中央打报告,请求中央把临近江苏的部分地区划给上海,后周总理亲自批示,把江苏省的十县划入上海。

1958年1月,原江苏省松江专区所属的上海县、宝山县、嘉定县划入上海市。11月,江苏省苏州专区所辖的松江县、川沙县、南汇县、奉贤县、金山县、青浦县并入上海。12月,江苏省南通专区所辖的崇明县划入上海市。

三次扩容,让上海面积从618平方公里暴增10倍,达到6340平方公里。这才形成了今天大上海的格局。如果不是这3次扩容,就窝在那618平方公里土地上,很难想象上海会有今天的发展。

而深圳就比较悲催,从成立特区以来,一次扩容的机会都没有,唯一的一次“扩容”,还是自己内部消化。

当时成立特区的时候,政策规定一个特区只能带一个县,所以深圳当时就给划了宝安一个县,同时间成立的厦门特区也一样,只划了一个同安县。

1992年,深圳感觉面积不够用,于是就把宝安县内部消化,变成了宝安区。只是1992年南巡之后,深圳发展更迅猛了,地越发紧张,但是环顾四周,深圳已经没有县可消化了。

因此,这些年看着武汉、南京、杭州、天津这些城市因为发展需要,纷纷撤县改区,做大市区,估计深圳真是羡慕的流口水。

过去四十年,高速发展的深圳,就像一个容积不大的空瓶子,无数的沙丁鱼前赴后继往里冲,沙丁鱼越来越多,但瓶子就那么大,一步一步终于把深圳搞成了拥挤不堪的沙丁鱼罐头。

深圳要想像青岛、天津那样,通过撤县设区增加土地供应的路子,是想都不用想的,那么只能向外,吞并周边的市。

高层对于深圳的扩容,其实内部已经酝酿了很久。目前,几家智库做了三套方案,已经递上去了。

第一套方案,是把整个东莞直接划给深圳。

这套方案的出发点是从产业融合的角度来考虑的,合并之后,深圳主攻中高端制造业,东莞承接中低端制造业,完美互补。融合起来基本无缝对接。

但是这套方案执行起来有几个问题。第一,广东省不愿意。深圳属于特区,计划单列市,虽然统计GDP的时候,深圳的GDP算到广东省里面,但是深圳的财税又不交给广东,而是直接给了中央,所以,广东相当于是要了面子,但是没有得到实惠。

所以,把东莞划给深圳,就相当于断了广东一个税收来源,而且这个税收来源还不小。东莞2019年GDP是9482亿元,接近万亿,在广东排名第四,仅次于深圳、广州、佛山,在全国也在30强以内,十足一个大奶牛,要把这头大奶牛送给深圳,广东自然是极不情愿的。

第二个问题是,东莞面积太小,只有2465平方公里,即使全部划给深圳,加上深圳的1997平方公里,也就4462平方公里,也干不了啥大事,而且目前东莞的城市土地开发强度,也超过了40%,仅次于深圳,因此划给深圳,对于增加深圳的可用土地面积,作用也有限。

第二套方案不是从产业融合的角度来考虑,而是立足深圳的长远发展。深圳不是缺地嘛,那就干脆把惠州全部划给深圳得了。

惠州划给深圳,好处多多,而且从广东省角度来看,也更加容易接受一些。第一,惠州面积足够大,土地足够多。惠州一共是1.16万平方公里,加上深圳的1997平方公里就是1.35万平方公里,而且,目前惠州的土地开发强度,不到10%,完全可以满足深圳未来至少50年的用地需求。

第二,惠州GDP大概只有东莞的一半,这块肉割起来,广东省估计没割东莞那么疼。如果能适当做一些补偿,比如对广东上缴财税降低几个百分点,应该就能勾兑成功了。

第三套方案就是东莞和惠州各划一部分给深圳。这套方案属于折中型,但是涉及到三个市的区划调整、人员安置等,行政成本较高,管理难度较大。

因此,客观上说,把整个惠州并入深圳是最优选择。

但是合并惠州,也有一个比较大的风险,就是深圳今后的房价,会怎么样。

合并惠州,短期内惠州的房价,一定会是无数个涨停,尤其是临近深圳的区域,就地翻一倍完全可能。

但是问题来了,惠州房价起来毋庸置疑,深圳房价怎么办?长远看,如果把惠州并入深圳,那么深圳理论上就完全不缺地了,只要深圳愿意供应土地,不缺地的深圳就可以像重庆那样一年供应20万套住房。

如果深圳加大住房供应,如果供需矛盾不再突出,深圳房价扛不扛得住?

万一深圳房价扛不住,被刺破了,影响到深圳的经济怎么办?这说好的示范区还搞不搞?而且,全国房价,每一轮都是深圳领涨,然后上海北京广州南京杭州这些城市跟涨。

如果深圳跌了,这些城市要不要跟跌?如果其他城市跟进,全国普跌,这个结果,能不能承受?

所以,关于深圳扩容,虽然在五年前房价大涨的那一轮开始之后就一直在讨论,但是始终处于议而未决的状态,主要的原因就是对扩容之后的结果,评估不足。

如今,深圳的房地产,基本快成金融产品了。一个税线调整的利好,都能把房价拉一波,房市硬是被深圳人民玩成了股市。

因此,目前的深圳,不扩容吧,以深圳人民的暴躁性,预估三五年内就会把深圳的房价搞到香港的高度,至少看齐澳门,到时候深圳就真成为下一个香港了。

而扩容吧,万一真捅了篓子,影响了经济,示范区被弄趴下了,这个责任谁来承担?

所以,深圳眼下的情况就是:进退两难,骑虎难下,僵在那里了。

深圳房价

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那些在深圳有房的人,绝大多数估计都是不希望深圳扩容的,因为扩容会损害个人利益。就像当年董特首搞八万五计划时候一样,反对声最大的,就是香港有房人群,甚至那种只买了五六十平小房子、有极大改善需求的香港居民,也严重反对。

因为八万五计划严重影响到了香港的房价,让资产缩水。

但是从深圳城市长远发展来看,从我将无我、不负人民的角度出发,深圳的扩容又势在必行,香港高房价暴露的问题,已经让我们充分看到并感受到害怕。

毕竟,一片海域沙丁鱼的数量过多,密度过大,食物不够之后,沙丁鱼也会通过以同类为食的方式解决生存问题。

因此,最好的办法就是把惠州并入深圳,让深圳不再缺地,消除人们对深圳土地供需矛盾的焦虑,然后再平稳开发,防止深圳房价大起大落,尽量维持在一个平稳区间,这,对于深圳乃至中国长远的发展,可能才是最优的选择。

而且,这也是深圳作为示范区,应该起到的示范。

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