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400家房企破产,房地产变天了?

2019-12-12来源:杨万里作者:德林社栏目:房地产

简介十年前,次贷危机将房地产泡沫的危害表现得淋漓尽致;十年后,当时间拂去历史伤痛,有人却还在幻想房地产处于牛市中。房地产,一直是中国经济的特色。从定调为国民经济支柱起,便开始掀

十年前,次贷危机将房地产泡沫的危害表现得淋漓尽致;十年后,当时间拂去历史伤痛,有人却还在幻想房地产处于牛市中。

房地产,一直是中国经济的特色。从定调为国民经济支柱起,便开始掀起水花。浪潮起时,经济空前繁荣,地产富豪、炒房暴发户层出不穷。

然而,在经过长达二十年的地产牛市(1997年--2017年)后,浪潮开始回落。那些赚得盆满钵满的房企,现在开始陷入了低迷期。

房地产变天

截至12月5日,今年破产的房地产企业数量达到400余家。在中小房企大量倒闭的同时,各地项目烂尾新闻频频被曝光,黑龙江省住建厅排查锁定出全省房地产“烂尾楼”项目117个,河南南阳市爆出有302个“烂尾楼”项目。此外,A股房企更是被高负债压得喘不过气....

房企破产、烂尾楼、A股房企负债高企,房市变天了?

股市是国民经济的晴雨表,股票涨跌最能直接反映一个行业的冷热程度。

一、地产板块滞涨,地产股遇冷

自年初以来,房地产板块指数涨幅仅在10%左右,弱于同期沪深指数。万科A、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、华侨城A等龙头地产股涨幅也远远不及火热的科技概念。

地产股遇冷

地产股遇冷,为啥?政策是一大影响因素。

近日,高层召开重大会议,但未提及房地产相关内容。于是,有市场声音传出,楼市调控政策难道会“宽松”?如果回顾7月份高层会议,大家应记得一句“房住不炒”。

在那次会后,央行立即在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,明确要求各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。

金融机构也在行动。以前,资金通过信托等渠道流向房地产行业,现在随着信托融资收紧、银行信贷放缓,房企的融资渠道缩小。

当融资渠道收紧,最难受的是负债高企的地产公司,第二部分内容将详细介绍。

与“房住不炒”同时进行的,还包括棚改政策变动。从去年开始,有媒体就报道棚改可能会收紧。

棚改分为两种,一种是货币安置,一种是房产置换。货币安置是指拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后自己去城镇买房。

三四线城市是棚改的主战场,棚改货币化安置架起了三四线城市去库存和基础货币投放的桥梁。一旦棚改收紧,一部分潜在购买力就被会限制,如果将来有新房子入市,在供给量增加、需求减弱的背景下,市场能否承接呢?

全国商品房销售面积及销售额增速

资料来源于国家统计局

统计局最新披露的数据显示,1-10月份商品房销售面积同比增长0.1%,今年以来首次由负转正。

表面数据看似不错,也可能与房企采取促销手段相关。例如,在7月26日,富力地产发布的内部文件明确表示,2019年下半年原则上暂停拿地工作,多次提及要促销售、抓回款。

二、艰难的房企

随着房地产行业步入调整期,房企内部分化开始。

今年前11个月,国内50强房企累计实现销售额81558亿元,较2018年同比增长17.43%。仅在11月份,50强房企便实现销售额9177亿元,同比大涨37%。

2019年第三季度国内上市房企营收前10

资料来源于腾讯财经

值得关注的是,截至2019年前三季度,国内上市公司营业收入排在前五的房企分别是绿地控股、万科A、保利地产、华夏幸福和金科股份。排名前十房企的总营收已占到所有上市房企公司的64%,归母净利润占所有上市公司房企的58%。

从上述数据可以了解,房地产行业“马太效应”逐渐显现,强者愈强,弱者愈弱,头部房企优势更明显。头部房企逐渐做大,中小房企要么转型,要么破产被淘汰,成为了一个新现象。

当然,虽然头部房企综合实力强,却面临着负债高企的问题。

2019前三季度负债前十的公司

资料来源于腾讯财经

截至今年前三季度,万科以1.39万亿元的负债位居榜首,绿地和保利以9181亿元和7767亿元负债位居第二和第三。

单看资产负债率,A股有1家房企资产负债率超100%,有6家房企资产负债率超90%,分别是*st华业、鲁商发展、云南城投、京投发展、天津松江、中南建设、中交地产。

令人担忧的是,在国内融资渠道收紧之际,发行海外债的一大弊端是当债务集中到期后,能否及时还款。还外债成为了悬着在房企头上的一把利剑。

不完全数据显示,2019年前10个月,房企融资利率最高的50笔利率均在7%以上,更有13笔融资的利率超过了10%,这些高利率债券也几乎全是美元债。

高利率举债后,面临的将是兑现问题。2019年,房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,同比2018年增加30.91%。最严峻的是2021年,那将是房企外债到期最高峰之年。

人民币贬值对30家大型房企的净利润影响

数据来源于华泰证券研报

根据券商的预测,人民币汇率若贬值2%,则影响地产企业净利润比例达3.5%。若人民币汇率贬值6%,则影响地产企业净利润比例超10%。

因此,以境外融资为主的房企需要关注汇率波动风险。

三、地产大佬正在套现

近年,地产大佬们用实际行动表明了态度。

李嘉诚很长时间靠在大陆土地赚差价,这几年却频繁抛售国内地产项目。数据显示,截止2018年底,李嘉诚的长实集团在内地和香港的土地储备同比下降33%和44%。6年之间,抛售地产套现超1700亿。

当李嘉诚套现大陆房地产转战欧洲后,潘石屹夫妇也做出了一个重要决定,将位于中国最核心的北京、上海至少8座办公大楼卖掉,交易金额约560亿元。

李嘉诚、潘石屹等地产商套现背后释放的信号是,60后和80后婴儿潮催生的房地产大周期可能要结束了。毕竟,房地产行业兴不兴旺,最终得与人口挂钩。

建国以来,新中国历史上一共出现了三次“婴儿潮”:

第一次婴儿潮在解放时期。当时的新中国实行鼓励生育的政策,那时一个家庭四五个孩子很正常,人口增长率将近300%。

第二次婴儿潮大约在1962年至1973年期间。当时国民经济情况逐渐好转,补偿性生育来势很猛,人口出生率平均达到33‰,10年全国共出生近2.6亿人。

第三次婴儿潮1986至1990年期间。由于计划生育政策,此次出生人口总量虽不及第二次婴儿潮,但也新增了0.26亿人口。

下一波由人口年龄结构带来的大规模购房需求得等到2010年后的婴儿潮3代结婚生子,大概在2035年。也就是说,要等近15年。

结语

待潮水退去,还看谁在裸泳?

在国外,股票是个人最大投资资产,在中国,房子则是个人最大投资资产。如果房子是满足刚需居住的,可以逢低买入;如果想炒房,可能会高位接盘。

在“房住不炒”政策定调以及房企面临高负债背景下,防范不出现系统性金融风险就是一项重要任务。

别忘了一个历史教训:十次危机,九次地产!

Tags:房地产

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