房地产：包租婆的苦日子要来了

都说这两年的房产市场不怎么景气，但租赁市场却一直处于持续增涨状态。

据相关数据，到2030年，预计房屋租赁人口将达到2.48亿人，租赁市场在增长，租金增长自然也随之上涨。

虽然各地都推出过社会保障性质的廉租房，但僧多粥少，享受到此项福利的也只是少数人。

对租房者而言，房租的上升直接影响生活质量。

都说房租占比收入30%以内才属合理。但实际上，北京、上海、深圳等城市房租占收入比均超过百分之三十。

辛辛苦苦挣钱，不少都付了房租，也难怪有北漂自嘲这些年最大的贡献，就是在首都帮房东供房。

于是，不少租房者或许都想过上“当包租婆，不用交房租的生活”。毕竟在影视剧中，包租婆都是那种坐拥无数房子，不用劳作躺着收租就能过上众人难以企及的奢壕生活。

短视频平台上，那些活跃的“包租婆”、“包租公”也迎合了大众的向往，几乎每条视频都能获得成千上万的阅读和点赞，每一个赞的后面，都是一个渴望做“包租婆”的灵魂。

但是，靠收房租度日真的是躺赚吗？

 

往事如烟

战时藏金，和平买地一直被国人奉为圭臬。

只要没有战争，所有的财富都在土地上，永远有收入。但是，如今的房产却并非如此。

虽然房产稳定，需求人口不少，但房主的收益既没有随需求增多而增加，也没有随房租上涨而增多。

租金收益正在被不断削薄。

有位业主跟我诉苦说她收房租的日子过得不尽如人意。

她们夫妻俩在一线城市辛辛苦苦打拼半生，终于安定下来，除了一套自住房之外，前年还在外环给父母准备了一套房。

本打算让老家的父母过来享享清福，但年迈的父母不适应北方的天气和生活，这两年加起来也只在那套房子住不到三个月。

所以这套给父母准备的房产只能长期空置，为了减两套房高昂的房贷压力，只得将外环的那套房屋出租。

房子租出去，细算一笔账才发现，租金收益减去日常的物业供暖费用，已经所剩不多，也难以覆盖月供。

每个月7000多元的月供，再加上当时付出的首付，这套房的收益居然还比不上普通的理财产品！

如果在房价长期横盘的情况下，这套房不赔钱已是万幸。

所以说，租房者虽然支付了并不便宜的租金，但房主却并未享受到自身资产所带来的合理收益。

 

租售比已死

房产不仅有房租收益、还有房价收益，这十来年一直是老百姓为数不多能接触到的高回报投资项目。

由于房价涨幅收益珠玉在前，一直以来房产投资中的另一个概念——租金回报率一直被忽视。

按照国际标准，一般的租售比正常范围应该在1：200至1：300之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月内能收回购房款，买房就是合算的。

以最低值计算，其租金回报率也应该在3.3%以上。

但如果按照这个标准来看，我国各等级城市的租售比与之相差甚远！

▲2019上半年分等级城市租售比情况

如此低的租金回报率，到底是租金有问题，还是房价有问题？

举个具体的例子，北京某房子从2008年的100万总价，年租金3.5万元，变成了如今的800万总价，年租金12万。

虽然具体数值、时点上可能会有出入，但不影响最终结论——这些年的房价上升已经把租金远远甩在了后面。

这种怪异的租售比，在没有房地产税、房产持有成本低、租住市场长期处于快速的城镇化进程中等因素长期存在。

尽管租售比脱离时间维度的计算方法并不算严谨，但租房收益越来越低却是不争的事实。

有毕业季支撑的今年第二季度50城租金收益率仅为2.3%，环比下降3%，同比下降10%！

而今年第三季度租金收益率依旧不断下降，相比二线城市和三线城市而言，一线城市的租金收益率更糟心。

一线城市中，北京、深圳租售比最低，租金回报率均为1.8%；上海租售比最高，租金回报率为2.0%；

广州在一线城市中租金房价双双垫底，租金回报率为1.8%。四个城市租金回报率均不高于2%。

 

难遇包租婆

当然租金回报率长期处于低位、租金持续走低，也并不意味所有“包租婆”的日子都不好过。

买房买得早的“包租婆”们日子还挺滋润。

2004年至2008年，房价增幅高达60%到100%，其后的2013、2016也都出现过波峰。

根据房价和租金变动数据和身边实例简单计算不难发现，2013年前买房的人靠收租还能有得赚，2013-2015年间购入的房产租出去，大部分情况是不赚不亏。

而2016年及以后购入的房产租出去，大概率会很窝气。不少业主表示，卖出后随便买点什么理财，也是房租2倍左右的收益，之所以留着，是希望未来在房价收益上扳回一局。

过去，房价收益是业主们忍耐低房租收益率的主要原因。

但如今房价上涨的几大动力：城镇化红利、人口增长、棚改都在衰退，未来房子属性只会不断向居住靠拢，大涨的可能微乎其微。

与此同时，对租金不利的因素却在不断扩大。

虽然在文章开头曾提到目前租赁市场需求在不断增多，但需求拐点很可能随着人口拐点而至。

中国的人口出生率在90年代后急转直下，今年出生人口预计在1100万左右，比去年减少约30%，可以说是断崖式下跌。

而近40年来，我国死亡人数快速增长，2019年将大概率超过1000万人，不少专家预计我国人口增长拐点将出现在2025-2030年之间，人口总量减少势必会波及整体租房者的数量。

人口进入负增长、城镇化接近尾声，需求增量将越来越少。

对房东而言，最怕的就是房屋空置，为避免空置期延长，不少房东都会降低房租。

这对于早期买房的业主而言影响不大，但对于后买房的业主而言，收益将进一步被压缩。

除此之外，目前的房价基数基本成型，楼市调控也不会改变这种现状（既防大涨也防大跌），房价基数高，杠杆自然不会小。

所以对以后买房的业主而言，成本降不下来，综合收益提不上去，市场已经不再具备滋生包租婆的条件，风光生活也就只存在于短视频中了。

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