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再说一次,不要投资公寓房

2019-12-13 14:30:09来源:子木聊房作者:子木栏目:房地产人已围观

简介无论从任何角度出发,公寓都不是一个很好的投资品。这也是经过岁月无数数据论证过的。至于为何,下面我为大家由表及里剖析,一文帮大家看透公寓背后的真相。

上个月,许久未见的老同学找到我,说想投资小产权公寓房。家里有点儿闲钱,放在手里总感觉埋没了价值,心里堵得慌,投资两套是否可行。

我给他的答案很直接,“强烈不建议”,至于原因可以总结为三句话:

1、持有成本太高

2、增值潜力一般

3、流动性太差

然而最后他和家人一商量,决定把手上能用的钱全部搭上,在新开发的地段盘了3套公寓。我给他的建议,一条也没听进去。

他给我的解释是,“不限购,价格低,装修得好看。而且这个楼盘很多人都在抢,感觉有发展,未来房价一定会涨,最重要的是还认识售楼处的人,给便宜了好多。”

听罢,我整个人陷入了黑暗。

关于是否投资公寓这个问题,每天都会有人问我。我的态度一直都很坚定,这不是单纯的个人不喜欢,而是无论从任何角度出发,公寓都不是一个很好的投资品。这也是经过岁月无数数据论证过的。

至于为何,下面我为大家由表及里剖析,一文帮大家看透公寓背后的真相。

公寓房投资

1 由来

其实在中国房地产法规里,并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓公寓就是用本该建写字楼、商铺的40、50年产权的土地,建了用来居住的房子。

但市场上为何还有这么多公寓,每天都有新开公寓盘上市?我称它为市场的“自动矫正机制”。

在城市规划学里,凡是新开发一个地段,一定要讲究“配套齐全”。住宅得有,医院学校得有,商铺和写字楼也要有。尤其是写字楼和商铺,很重要,可以让这个地方有足够大的空间吸纳企业,让当地的居住人群有地方工作,当地政府有税收可取。这才能打通区域发展的整个闭环。

然而想象是丰满的,现实却很骨感。

当大批写字楼拔地而起后,大多数城市的产业经济却迟迟跟不上。尤其这几年实体经济差,产业太过集中,淘宝网店还取代了线下商铺,导致大量写字楼空置,无人可去。这个现象在以创业闻名世界的深圳都屡见不见,何况其他二三四线城市。

但开发商得活着,而且从银行借贷出的天量资金得偿还,背后牵扯的经济链条繁冗复杂,再加上外来人口居住困难无地安家,保障房又是中奖问题。

这么一来一去,开发商就想出了妙招,把商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常居住的设施,当住宅卖得了,当然地方也是睁一只眼闭一只眼。任由这种类住宅产品,野蛮生长。

但要注意的是,公寓自始自终都是带有居住属性的商业房,自打出身就是不被认可的。

2 限制

如果去公寓的售楼处,十有八九的年轻人都会心动。

一来房价便宜,比周边的住宅低一个段位;二来位置好,大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁,生活非常方便;三来不限购,随便买;四来租金高,回报高;五来精装修,尤其是loft,“圆你都市贵族梦”……

一二三四五罗列下来,一般人都会乖乖把银行卡掏出来,给置业经纪人冲了业绩。

但有句话说得好:“话说一半尽扯淡。”

公寓的好处说了,但缺陷呢?恐怕只有被套牢入坑人最后才明白。

首先就是流动性的问题。

买新房公寓,需要缴纳3%的契税,100万也就是3万,比住宅的1%高2个点。但买二手公寓,过户税费就很过分了。

分别有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等,几乎把能叫上的名字的房产交易税都囊括了,算法极其复杂,整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。

例如100万买的公寓,过了很多年后涨价涨到200万,在这上涨的100万中,需要缴纳大概60多万的税,再加上杂七杂八,整体下来几乎把涨起来的房价吃没了。

那么这部分税费该谁去承担呢?还得协商,大概率是羊毛出在羊身上,买方承受,卖方适当让些利益出来。这样一来二去,买方承担的税费就高了,整体下来还不如买套新房,况且大多数城市的公寓库存都是严重过剩的,随便买。

房子能流通叫资产,无法流通只能是钢筋水泥壳子,你在这里赚再多钱,无法兑现,一切就都是“纸面富贵”,这点大家要清楚。

3 缺陷

除了流动性问题,还有公寓的居住属性“缺陷”和政策限制。

40、50年小产权的公寓房,本质是商业用房。那么水电费都是根据商业走的,一般会比住宅用水电贵2倍左右。这个是无法改变的。而且公寓无法通煤气天燃气,所有生活设备都是走电的。长此以往,成本很高。

其次在公寓住着,很不方便。公寓是商业用房,一般都以高密度写字楼或商住两用房著称。在建筑设计时,基本都是小面积和一梯N户。对于正常的高层来讲,1梯4户已经是极限,而公寓1梯10户,甚至20户,很难想象。

尤其是在上下班高峰期,几乎一锅粥都堵在了“家门口”。要是楼层低还好,楼层高了,等也等不到,爬也爬不上去。

而且一梯N户高密度,走廊里随便个动静就会被封闭走廊回音场放大,如果房间隔音层做的不好,可想而知。再加上现在绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业开在公寓楼里,基本没“安静”什么事儿了。试想每天各种外来人在你家门口掠过,是不是感觉住在了菜市场?

当然居住属性缺陷,咬咬牙是可以接受的,毕竟便宜嘛。但是政策限制,却是实打实的危及了根本。

公寓因为商住属性,是无法落户的,那么孩子上学和买车等城市配套资源,均无法享受。其次,在贷款上,严格限制公寓购入门槛,一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策,购房者撬动杠杆的的空间非常小,在某种意义上,也失去了投资价值。

之前有人跟子木抬杠,说公寓变得如此鸡肋,都是受政策打压所致,未来有一天,公寓一定会放开,成为很好的投资品。

我只能说,你想多了。

4 冷宫

翻看中国房地产市场格局,目前俨然形成了住宅公寓,“二足鼎立”的局势。当然住宅的体量还是公寓不能相比的,但是公寓的确提供了巨量的住房需求。

上面我们提到,公寓税费如此之高,而且不能落户,显然是市场在限制其流动性。为何限制?这涉及到”存量搏杀“。

因为对于一个城市来讲,即使有人口迭代或者人口净流入因素,但在短期内,居住需求是一定的,那么需求涌进公寓,住宅自然就难卖,反之,大家都买了住宅,公寓的去化就很难。

OK,当我们知道这个前提条件后,一切就迎刃而解了。在中国,大多数城市的新房(住宅)库存是过剩的,这也是为什么一定要在2015启动新一轮去库存周期的原因。

但公寓必须得限制住,才能把源源不断的需求引进住宅。于是在2017年,北京下发了“327严政”,彻底封杀了公寓,“名下无房,5年社保,全款购买”,对个人购买公寓的条件进行史无前例的限制,而后上海等多个城市跟进。

同时为了防止公寓对楼市房价产生负面影响,一直以高税费变相“冻结”交易,只进不出,让它严格跟着“房住不炒”的大基调走。

当然公寓市场也曾做过努力。因为像北上广这样房价居高的城市,公寓给年轻人提供了足够的落脚空间,需要满足大家的基础住房需求。这就是我们在2018年耳熟能详的“商改住”,“租售同权”等政策,频繁吹风。

但后来为何又不了了之了呢?其实公寓就是房价的一颗定时炸弹。

如果放开公寓限制,公寓交易税费低,且可以享受教育等城市资源配套。那么公寓以低总价的优势,一定会成为超越住宅的投资品。直接分流住宅商品房的市场份额,由供需原理可知,城市主体房价就一定会下滑。

所以为了主体市场房价不受波动,公寓的身份就永远不会转正。

5 增值

这时候,一定会有人跟我开杠。“同样的价格,我为什么不买一个精致的公寓房,而去买旁边那个破破烂烂的老住宅呢?”

这就涉及到你自己对房子的理解了。由于政策的限制,这么多年来,同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅。即使是老破小,需求量依然会比公寓强。

我们拿北京最出名的商住公寓,「北京像素」举例子。

北京像素

北京像素2010年开盘,复式开盘价1.8万/平米左右。交通利好加持,到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通,价格随之大涨,直破4万元大关。但是现在呢?根据官网数据,均价是4万/平米左右。升值102%,也就是1倍多一点。

北京像素售价

但是同地段的二手房呢?我们拿对面的老小区柏林爱乐来讲,是2008年交付,开盘价是5800元/平米,2010年房价是1.5万/平米,现在房价是多少?6万/平米,升值3倍多。

柏林爱乐售价

1倍和3倍的差距,相信你能计算过来,而且这还是在没有计算过户税费的基础上。

这里还要敲一下黑板。

房地产投资的奥秘在于“撬动杠杆”,公寓相对于住宅无论是首付还是房贷年限都相差甚远,如果不去用银行里“别人的钱”买房,那便失去了投资的本意。

当然凡事肯定有两面性,如果你不听劝硬要买公寓,也可以。前提是你纯自住,不为今后换房考虑,房子增不增值对你毫无关系。而且购房名额和处女贷对你来说,价值也不大。

说了这么多,是因为这些年,子木见过太多因为买了公寓被套牢,到换房时欲哭无泪的购房者了。错过了房地产增值的机会,也错过了改善居住条件的机会。隔壁因为买了住宅,几年后轻易换到了大房子里,而你因为买了公寓,几年后依然憋屈在小房子里,整体跟隔壁的美甲店干仗。

人生重要的选择机会真的很少,一定要理清其中的利害关系。

最后希望看过这篇文章的你,对公寓商住房会有更清晰的认知,同时把这些知识讲给周边的人听,能帮一个是一个。

Tags:公寓房

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