很多人至今没有读懂深圳楼市！

前段时间，深圳楼市走出了一波相对独立的行情，我们怎么来看待这件事？这件事对于我们未来投资深圳或者投资其他城市，有什么样的启示或者启发？我今天来谈谈我的看法。

01 深圳房价上涨历程

我们来看一个数据，深圳楼市应该说从2008年以后，基本上没有下跌，是一路上扬的。之后，到了2016年就开始沉寂下来。

到了2019年年中，深圳的楼市慢慢回暖。11月11号，豪宅税的调整点燃了深圳的楼市。我们可以看到2019年末它有一个明显的上涨，这一轮上涨从均价上来看不是很明显，只能说深圳又回到了上升通道，二手房价从2018年的5.7w涨到了6.1w。

因为深圳这个市场是二手房为主导的，并且一手房是限价的，所以我们主要还是要去看二手房。那么从均价上来看，涨幅其实还好。

我们把深圳的楼市和其他的一线城市楼市做一个比较，就会发现，在上一轮牛市结束之后，4个一线城市中除了深圳，其余的三个城市都没有走出上涨的行情。

比如说在这幅图里面可以看出来，北京和上海房价还没有企稳，应该说还在下跌通道中。2020年的2月，广州房价企稳了，但可以非常明显地看到，从2019年前半年开始，深圳楼市就企稳开始上扬，到了后半年加速上扬。应该说深圳楼市在2019年4月份就有了见底放量的这种迹象。

到了8月18号，社会主义先行示范区这一则利好，让深圳楼市开始加速。但是，还没有点燃，11月11号，豪宅税计算办法的调整，点燃了深圳楼市，尤其是它的西部地区，应该说是连续跳涨，所以大家可以看到从8月份以后，深圳的房价涨势是比较明显的。

看完了价格，我们再来看一下它的成交量。深圳由于商品房保有量非常少，所以它每个月成交的总量相对于其他的一线城市少的多。

通常而言，深圳如果能够成交在5000套以上，算是一个比较正常的水平。如果能达到8000套，就已经算是市场比较暖了。大家可以看到在最后一个柱状图里面，2020年的3月份，深圳楼市一手房是3000多套，二手房是7000多套，两个加起来是1万套。

明显的是在一个景气度比较高的范围内，而且这种放量早在2019年年底就发生了。从成交量上可以看出来，早在2019年的三四月份小阳春的时候，深圳楼市就开始回暖了。

2019年4月份，有一个明显的放量，然后就是保持在高位的盘整。直到2019年11月份，深圳的楼市明显在成交量上放大，受到了疫情的影响，2020年的2月份有一个明显的萎缩，但是很快疫情刚刚有所好转。

2020年3月份深圳楼市就回到了2019年下半年的这种成交水平，所以在楼市的火爆是非常明显的。

我们来看一个量价关系图，根据中原地产的统计，从2019年4月份以来，整个深圳楼市就保持在一个高位运行，无论是价还是量，那么从量上来看，基本上是保持在一个很活跃的状态下。

那么除了今年的2月份，最低的一个月成交量也在6000套以上，而它的价格指数是不断的在提升，那么均价已经接近6万。

以上只是深圳楼市的一些统计数据，是一些理性的认知。那么真实的市场什么样的呢？恰好在双11之后，我去感受了一下市场。

在双11的当天，大概早上10点多，我就已经从我的朋友得到消息，深圳的豪宅税标准要调整了，并且得到了一张截图，当时有人在交易中心交税，发现这个税将大幅降低。

在那一刻我就已经意识到，深圳的楼市可能会大涨。当天应该说20分钟之内我就给我深圳的渠道打电话，我说你帮我看看房子，那么从当天开始，在那一周之内，我的渠道帮我看到房子基本上都在上涨，个别的房子业主不卖了，业主也感受到了楼市的这种热度。

那么在下一周的周末，我去深圳看了一下，我们见了几个业主，当时状况是这样的，第一是基本上所有的业主都不接电话，打很多电话才能接一个。原因是什么？打电话的人太多了。所以就业主造成了骚扰。

第二个方面是约不出来，因为约的人也太多了。

第三个是假设见面了，你要跟他谈交易这件事情，千万不要谈降价，你只要一谈降价，他立马是起身就走，不跟你谈，因为后面等着谈的中介多的是。

还有更为夸张的是你在一家店跟业主谈买卖的事，那么其他中介就在门口不远处等着，等业主出来，如果没有谈成，那么他的下一个客户可能就要上了。

我们还碰到这么一种情况，就是我们在跟这个男主人在谈，然后家里面其他中介带着客户去跟女主人谈，所以这种火爆程度，完全复制了上一轮牛市启动时候的这种火爆，甚至于有过之而无不及。

第2个关键词就是抢手，怎么抢手法呢？一套房子一出来，当天看房的人数能达到30人次以上。如果你是早一点去的话，你会发现有很多人跟你在同时看这套房。这就是约的第1波，很晚的时候还有人在看房。

因为这一波刚开始的时候是刚需客，所以只要这个房子不要太差，立刻就会有人下订。当然到了后期的时候，如果这个房子差一点都不要紧了，这是后话了。

那么还有第3个关键词叫惜售，意思就是很多业主一开始还跟你谈，后来就不卖了。我碰到最夸张的就是业主都谈到马上要签字了，他说这样，你稍等一下，我再给我老婆打个电话。这个电话一打完，他说不卖了。这种现象我碰到过，我的其他粉丝也碰到过。

那么火爆、抢手、惜售这三个关键词表现在市场什么样呢？就是出现了两种情况，第1种情况叫做不看房就买房。当时已经有很多人不看房，因为看不到，看不到两个原因，第1个是这房子出租了，租客不配合或者租客没回来，看不到。

第2个是你在这边看房，可能那边就已经下单了，所以不看房。还有一种情况更夸张，就不来深圳，因为我来可能来不及了，就委托深圳的人来买，但是我所说的仅限于宝中和前海以及碧海区域。

那么这三个区域之外，当时我没有去踩，所以不能说这三个区域之外也这么火，那么据我所知应该不是，龙华可能还有点火，其他区域可能没有这么火。

02 这轮上涨的原因

那么为什么会出现这种现象呢？深圳的这轮上涨到底什么原因呢？我来简单的谈谈我的体会。

首先我们来看一下宏观支撑，什么叫宏观面上的支撑？指的是符合房地产逻辑的，比如说人口，以及土地供求关系这种。

我们先来看一下，从需求端，这2018年深圳的人口增加了49.83万，排在全国第1位。2019年深圳人口增加了40万，排在全国第2位，第1位是55万的杭州。

大家可以看到，深圳在短短的两年之内，人口增加了接近90万人。这个数字是很很恐怖的。

我们再来看下一张图，是深圳在校学生的人数，从幼儿园到初中，我们可以看到它的人数是持续在增加。那么幼儿园10年的增量是30万，小学生是43.9万，由于初中生有很多年份没有公布，所以说这个数据不是很准确。

我们只要看幼儿园和小学就会发现，深圳新增的年轻人非常多，为什么？因为只有人口年轻了，我们才可能增加大量的下一代。而且从这个数据上我们可以推测，在未来的这些孩子长大以后，还会有一波强烈的购房需求。

同时这些数据还告诉我们一个点，就是学区房在未来会很火，我们谈完了人口的需求端，来看看供给端，深圳的房子的供给是什么样子的？

这是2008年到2017年这10年间，中国10个大城市的商品房成交的面积，大家可以看到，深圳商品房成交的面积远远落后于其他城市。它不仅仅是排在第十，而且它比例非常的低，倒数第二的也就是第9名的南京几乎是它的一倍，而第1名的成都是它的4倍还要多。

所以深圳的商品房至少从2008到2017，它的供应量是不足的。而重庆仅仅一个主城区的成交量，都已经接近深圳的4倍了。

我们可以看到深圳的永久基本农田占城市建成区的比例是非常的低的，只有4%。而另外三个一线城市都在60%以上，特别是上海，它是建成区面积的128%，这意味着什么？

大家还知道前不久咱们有一个土改政策，意思就是我们的有些农田在大城市的，它的土地使用指标可以去和落后地区的小城市去置换。

那么深圳甚至是换无可换，就没有土地再去转换成为这个城市的建成区了，它土地供应是非常稀缺的。

我们再回到需求端看还有什么特点，深圳是一个非常年轻的城市，平均年龄只有31岁，意味着什么呢？

第一，平均年龄意味着有大量的人是处在首次买房的阶段，很多人需要买房。这在全中国是不多见的，尤其作为一线城市。

第二点，由于年龄是如此的年轻，所以他们更偏好的是那些宜居的新房或者次新房。不管是老破大还是老破小，他们是排斥的。因为这个年龄阶段的人，是生长在中国最好的年代。

应该说从他们的父母辈的居住环境来看，就远远的好于70后、60后，甚至更早的，所以他们非常偏好新房，而深圳的新房、供应量恰恰特别的小。

深圳是一个以二手房交易为主的城市，那么二手房里面的次新供应量也是不足的。

所以需求端有非常旺盛的需求，而供给端由于种种客观原因的限制，导致供给不足，所以深圳这个市场非常不容易下跌的。

大家还记得那张二手房的价格图吗？深圳在上一轮行情结束之后，全中国的市场都或多或少的出现了下调，不管是北京还是上海，但深圳几乎没有价格上的下调。实际上深圳的一些局部区域和局部产品，比如豪宅，还在暗中慢慢的上涨。

那么从微观层面来看，也有几个方面的支撑，一个就是城市的利好我就不用多讲了。

8月18号的社会主义先行示范区。对于深圳的城市未来的发展应该说是打了一个强心针，大家可以看上边一张图，就是2018年和1983年，深圳前海片区、深圳湾片区它的变化是如此的大。

深圳这个城市的需求不仅仅是因为供求关系，还因为城市的建设，还因为这个城市的产业政策利好，主要还是体现在两个方面，一个8月18号的社会主义先行示范区，这个政策是对整个深圳市的发展的利好。

第2个就是11月11号，调整了豪宅税，这是直接作用于深圳楼市的利好。第3个方面叫刚需的压抑，就是从2016年深圳进入调整以来，由于政策的限制，刚需已经压抑了三年，这三年中刚需一直在等价格发生变化。

但实际上价格没有下跌，那么你的入学需求、结婚需求、居住需求，基本上就达到了极限了，你已经等了30多个月了，这个时候刚需就开始逐步买入。这种刚需的买入导致了这次市场的上涨。

不管是因为他们熬不住了，还是因为新增的那些没有资格的人，逐步有了资格，也包括从外面迁过来的人。

03 深圳楼市特点

那么在这种情况下，我们怎么去理解深圳楼市？我先简单谈一谈深圳楼市特点，深圳市中国大城市里面，为数不多的带状多中心的城市，大家可以看到它有两个中心，一个就是福田罗湖的传统中心，还有一个是未来确定的前海南山的中心。

那么多中心导致什么？导致它是以产住结合为主，也就是它的产业和它的居住是比较集中的。不像我们的那些单中心的城市，可能是在市中心的就业，在周边居住，导致人口有点像钟摆一样的每天通勤。

深圳人对于通勤是没有忍受能力的，所以一个小时以上的通勤时间是不能够忍受的，导致深圳的人都居住在自己就业中心的一定范围之内。

比如说龙岗火是因为罗湖的人去，龙华是因为福田的人去，过去的宝安是南山的人过来居住，这样就会导致他每一个片区都有着自己的需求人群。

这就会导致大家看到的深圳楼市，即使是郊区也很贵，比如龙岗好像很远了，光明好像很远了，但是龙岗都四五万了，光明现在都已经快到6万了，个别楼盘到7万。

深圳楼市还有一个特点，就是和京沪楼市不一样。深圳的市场更为市场化，京沪就不是。

最近老有人拿京沪楼市和深圳楼市去比，如果从单价上来看，深圳市更贵，但是实际上京沪的楼市会更贵。

为什么这么说？

京沪和深圳的最大的不同在于深圳是一个平民化的市场，而京沪是一个趋向于豪宅化的市场，它所谓的豪宅化不是看价格的，在京沪你想买一个稍微宜居一点的三房，基本上都在120平以上，乘以它的单价，基本都在1000万以上。

那么深圳八十几平米，可以做成4房5房，甚至还有6房，七十几平米就可以做成三房。你要想买一个宜居的三房，可能花不了那么多的总价，用不了1200万就能买到可以住的。当然了，它单价会显得很贵，因为它的产证面积非常的小。

举个例子，在深圳，你可以看到20多万一平米的地方还有八九十平米的房子，这种地方典型是豪宅区域，但是有一些刚需上车的户型。原因是在深圳，什么房子好卖就卖什么房。

所以它会出现这种上车的户型和豪宅户型在同一个小区，甚至同一个区域都会有。但京沪第一方面是豪宅片区没有什么上车户型，刚需片区可能不会有特别好的户型。

尤其是第二方面，就是在同一个小区之内，你很难找到300多平的房子和80多平的房子，在同一个小区的，这种在京沪是非常少的。

还有一点是京沪的核心地带，越来越找不到低总价能够上车，并且宜居的房子了，虽然看着单价并没有深圳那么贵，但它的总价是非常的贵，比如说你在京沪的四环或者说五环以内，想去买一个好的学区房，宜居的三房，基本都是1200万起步。

当然我们也不否认的是，这一轮涨完以后，深圳的学区房是涨得最凶的，基本上也接近这个水平了。

深圳的楼市最大的特点就是平民化和市场化，其实在今天深圳单价这么贵的情况下，我们的刚需群体依然可以找到一些低总价能够上车的宜居2房或者3房。

我们来看一下，从全面的角度来看，深圳市场现在什么状态？

如果把时间拉长，看这十几年，那么我们会发现在17年和18年左右，深圳的成交量已经见到历史谷底了。可以看下二手房的成交量的图，基本上深圳的年成交量6万套左右，就是它的楼市的底部。

2018年是深圳为数不多的下跌的年，可能是唯一下跌的点，也成交了51200套。也就是说2018、2019年其实到了深圳它应该上涨的时候了，而且深圳楼市由于体量特别小，就像我们的小盘股一样，它的上涨会给人感觉非常的迅猛。

大家会觉得深圳好像不正常，其实这是深圳楼市的一个正常的状态。

我们再看一下各个区的情况，从各个区的成交套数情况来看，并不是大家都很火，南山和宝安是比较火的，像盐田这些地方，它的环比成交并没有起来。即使是3月份和疫情的2月去比，也没有真正的涨得很厉害。这个套数成交量还是参差不齐的。

从区域看，涨得最凶的还是南山的西部，加上我们的前海宝中。当然前海也是在南山，碧海这个片区是涨价涨得最厉害的，当然还有龙华。整个深圳的东面，尤其像龙岗，其实没有一个巨大的涨幅，个别片区可能还处在启动这个阶段。

从整个市场来看，呈现出一种价格纠偏的状态。那就是在上一轮行情中涨的特别好的豪宅片区或大面积豪宅，这种行情中涨的没有这种刚需盘好，也就是说这种还被低估的产品的补涨已经出现。

现在逐步可能出现一种现象，涨得很凶的西部片区逐步没有那么火，然后其他的片区也出现了补涨的苗头。

第2个方面就是光明在这轮行情中很明显的崛起了，就是买新房光明替代了过去的龙华，这轮光明长得非常轻松，从4万多到7万多，经过了很短的一个时间。

当然7万多是个别楼盘，这就给我们给出一些启示，如果在现阶段，我们有居住需求或者其他一些需求想去买深圳，可能要站在这种价格纠偏的角度去考虑，追高我觉得还是要谨慎。

第2个就是光明崛起，它代表整个西面的崛起，但是光明我觉得已经不易追了，太贵了。那么我们可以考虑沙井片区，或者是接近光明的一些片区。

04 深圳楼市投资逻辑及后市

整个深圳的楼市投资逻辑，我总结了几句话：

第1个是西比中强，北比南强。北面主要指龙华，要比它的南面大棚这些区域要强。

第2个是深圳要回避老破，我说过他的由于他的群体特征年轻化，所以说对于老破是非常排斥的。深圳不管是老破大还是老破小，流动性就差，另外一个它的涨幅是跑输市场。

第3个拥抱学区，刚才我做了全面的分析，不管是从它的年轻化结构来看，还是从下一代的人数来看，深圳的学区房未来都有很大的需求，并且在这种行情中，涨得非常好的就是学区房，而且学区房其实在去年就开始涨的。

那么小面积学区房，尤其是比较明显的，因为小面积学区房，成本低，所以说学区房在未来是一个很重要的投资的方向或者投资的点。

这段时间由于深圳的楼市太火了，于是大家就会问到两个问题，一个会不会出现政策打压？

我旁边有一个图，大家可能看不太清，这个图主要讲的是央行要彻查经营贷流入房市的这个情况，那么大家普遍认为这是一个利空，因为可能所谓的放水，流到楼市的水会减少，大家认为这是政策打压。

但是这不是利空，这是利好。我来给大家讲一下为什么是利好？大家要明白，在前一阶段市场传闻的是深圳要出来一系列的政策来调控楼市，包括了离婚多少年不能买房，限售从3年改到5年，等等，而这些政策我们都叫行政调控的手段。

但我们来看一下，这则消息是市场化的手段。本来经营贷就不应该流入到楼市，你这是违反了市场划定的规则。现在政府是按照市场化的角度，从市场化规则的角度去管理，这个没有任何的错。

正因为政府用的是市场化的动作去管理，那么我们初步判断，可能短时间之内，不一定会出来超越市场化的，比如说强烈的行政化的一刀切的调控。那么也表现出来，政府愿意用市场化的方式来管控楼市，说明政府认为楼市还相对比较健康，而这种方法可能还会有效果。

我觉得其实是一个利好。说明市场政府希望楼市健康平稳去发展。同时我们可以预计，如果这种调控起到了一定的效果，后续更为严厉的行政化的这个手段就不一定会出来。

第2个方面大家比较关注的，是会不会溢出到其他城市？在这一点上，我认为暂时还看不到溢出其他到其他城市的这种迹象。

楼市

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