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我从股市的历史数据中,看到了楼市的未来

2020-01-08 14:50:01来源:一棵青木作者:远方青木栏目:新经济人已围观

简介在世界范围内,楼市和股市都是平起平坐的两大资本市场。唯独中国有些例外,今天的中国的股市完全无法和楼市相提并论。如果你在亲朋聚会上说你是炒楼的,大家看你的眼神马上就变了

在世界范围内,楼市和股市都是平起平坐的两大资本市场。

唯独中国有些例外,今天的中国的股市完全无法和楼市相提并论。

如果你在亲朋聚会上说你是炒楼的,大家看你的眼神马上就变了。

如果你在亲朋聚会上说你是炒股的,大家看你的眼神马上也变了。

这些年,楼市的回报率远远超过股市,双方的差距犹如皓月之于萤火。

但经济的本质规律告诉我们,价格始终在跟随价值走,把时间周期拉的足够长,估值回归的规律一定是有效的。

从股市看楼市的未来

我认真研究了30年前股市的历史数据,发现其走势和楼市惊人的相似。

借此研究,我们甚至可以直接预测未来楼市的走势。

中国股市的元年

中国股市诞生于哪一年?中国楼市又诞生于哪一年?

1984年11月18日,飞乐音响面向社会发行1万股,每股面值50元。

1987年12月1日,深圳开始了全国首次土拍,在这里建成了中国第一个商品房小区,东湖丽苑。

这是中国股市和楼市的元年么?

并不是,我个人认为,开启一场轰轰烈烈的大牛市的起始暴涨年,才能被称之为元年。

1990年11月20日,上海证券交易所成立,12月19日正式营业,开业时上证指数为100点。

1991年,A股暴涨129.41%,随后开启了十年大牛市。

到2001年6月14日,上证指数暴涨至2245点,10年翻了22倍。

上证指数10年翻了22倍

在那股市的黄金十年,“炒股的”是一个至高无上的荣耀称呼,因为一股很贵,少则三五十元,多则一两百元,买一手(100股)的起步门槛就是三五千到一两万之间。

换言之,只要你能炒股,你的身家最少最少也是三五千元到一两万之间,在那个人均月工资只有两三百元的时代。

富人才能炒股,穷人连买一手的资格都没有。

在这个基础上,A股连续十年大暴涨,中间有大涨也有大跌,但总涨幅22倍,那个年代5倍10倍的杠杆遍地都是,直接诞生了无数的造富神话,闭着眼买股票都能赚钱。

什么大户室的传说,什么坐庄风云,这些故事都诞生在那个年代。

在那个股市的黄金十年,如果你说你是炒股的,那大家看你的眼神就真的变了。

1991年,就是中国股市的元年。

中国楼市的元年

在90年代A股红红火火的时候,中国的楼市也开始蹒跚起步。

那十年,中国成立了很多房地产公司,但赚钱的没有几个,倒闭的倒是不少。

那个年代,炒楼就是败家子的行为,各地无人问津的房子积压如山。

1998年7月3日,23号文颁发了,终止了在中国实行半个世纪的福利分房制度。

同年,央行启动个人住房抵押贷款业务,用2成首付,甚至0首付来帮助居民购房。

经过一年半的消化后,全国的存量住宅被一扫而空,随后供需开始失衡。

2001年第一季度,北京房价突然开始暴涨,一个季度内房价涨幅达到97.3%,年初北京的房价才2000多元一平米,到了年尾,已经接近5000元了。

从这一天开始,中国楼市开启了10年轰轰烈烈的大牛市,2011年,北二环的房价,涨到了3万多元一平米。

从2001年到2011年,中国楼市有大涨,也有大跌,但总体是持续上涨,诞生了无数的造福神话,闭着眼买房都能赚钱。

温州炒房团的传说,也是这个时期诞生的。

在这个楼市的黄金十年,如果你说你是炒楼的,那大家看你的眼神和90年代是完全不一样的。

2001年,就是中国楼市的元年。

第一次的折戟

在暴涨十年之后,中国的股市终于迎来了自己第一次真正的折戟。

自2001年到2005年,股市迎来了黑暗4年,这四年里股市从2245点,漫漫阴跌到了998点。

庄股的神话破灭了,扛不住资金压力的德隆系倒台了,大户室关闭了,高杠杆炒股的跳楼了,全国股民强烈呼吁要把中国股市推倒重来。

无独有偶,从2011年开始,中国楼市开始了史无前例的严格调控,严格限制房价上涨,开始了“冻市”的四年。

连续暴涨十年的楼市,也第一次迎来了真正的调整。

在这四年里,温州楼市崩盘了,鄂尔多斯楼市崩盘了。

这在楼市的黄金十年里是不可能出现的。

这是中国股市和楼市的第一次折戟,时间也恰巧都是四年,你说神奇不神奇。

第二次的腾飞

股市的波动性远远强于楼市,土地也和政府的利益直接挂钩。

所以在这折戟的四年里,股市回撤了一半,但楼市的回撤极小,甚至北京的房价还有小幅上涨。

但回撤小的代价就是,在下一轮的腾飞里,楼市的涨幅也小。

黑暗四年后,中国重启股市,A股迎来了第二轮大牛市

自2005年到2007年,A股从1000点,暴涨到了6124点,上涨6倍,开启了一场疯狂的大牛市。

疯狂到什么程度?疯狂到无论国家怎么打压股市,怎么提示风险,都完全没有人听,连紧急出台的印花税政策,都没能把股市疯涨的劲头给打下去。

2007年,上证A股的平均市盈率已经达到了70倍,这代表你投资一家上市公司,要70年才能收回成本,这简直太疯狂了,完全不可理喻。

视角再拉回到中国楼市,长达4年的冻市期带来了积压如山的大量库存商品房,于是“去库存”开始如火如荼的搞起来了。

这引来了中国楼市的第二轮大牛市

从2015年到2017年,全国房价平均涨幅在1~1.5倍之间,北京的房价由于在4年冻市期还有微弱上涨,这一轮反而涨的最少,只涨了1倍。

但由于那4年冻市期楼市没有跌,泡沫没有去掉,所以中国楼市的“市盈率”也到了70倍,靠租金回报需要整整70年才能回本,这简直太疯狂了,同样不可理喻。

在这疯狂的2年里,不管国家怎么打压楼市,怎么提示风险,都没有人听,楼市疯涨的劲头怎么都压不下去,后来甚至直接采用行政手段干涉市场,明令禁止房价上涨,才算把势头压下去。

我们把这三段历史时期放在一起看一看,会发现非常有意思。

股市楼市三段历史时期对比

不同中带着雷同

中国股市自2007年的这一次的腾飞后,彻底步入了黑铁时期。

从2008-2019,“炒股的”从一个荣光的词汇,渐渐变成了一个带贬义的词汇。

这背后,是一次大暴跌和6年的漫漫熊市,而股民自2001苦等十几年,再也没有见过股市重现90年代那十年的黄金荣光。

2007年10月16日,A股见顶6124点,随后开始一路狂泻,一直跌到了1664点才算止跌。

2008年10月28日,在四万亿的刺激下,A股开始止跌反弹,从1664点反弹至2009年8月4日的3478点。

随后,A股开始了漫漫阴跌,一直跌到了2014年7月的2000点。

然后,A股开始了2015年的大牛市,这是中国股市的第三轮大牛市

从2000点,暴涨到了2015年6月的5178点,涨幅2.5倍。

再后来的事情大家就很熟悉了,股灾、阴跌、筑底。

四年后,今天的A股是3000点。

1991-2019年A股各时间段表现

股市整体领先楼市十年左右,那2017年之后的楼市,我们是不是可以用股市的历史轮回去预测一下呢。

楼市和股市有很多不同,但不同中带着一丝雷同。

如果以相同的短周期去预测,那我们会得到以下结果,把高度相似的两段周期进行直接类比。

股市楼市相似周期的对比

但楼市和股市有所不同,稳定性完全不一样,如果把2~4年的短周期放进去直接类比,可能会有所偏差,如果以十年为周期去看,那可靠度就会高非常多。

同时,2007年之后,股市大跌75%,但2017年之后的楼市由于中国特色,不可能大跌,最多是横盘微跌。

鉴于2008年的股市已经通过大跌挤出了泡沫,而楼市没有,所以我们直接拿2005年1000点的股市和2015年的房价进行类比,更为可靠。

同时,我们用2019年2900点的股市,去类比2029年的房价,也更为可靠。

当然,鉴于2011~2015年楼市没有下跌,少挤了一段泡沫,实际走势数据可能下表有所下滑。

从股市预测楼市

把时间周期拉的足够长,价格始终是跟随价值去走的,这是资本市场永恒的规律。

2007年,上证指数的市盈率达到了峰值,为70倍。

2017年,中国楼市的市盈率,恰好也是70倍,出租房子的年回报率仅为1.5%。

中国股市和中国楼市,受政策的影响都很大。

每一轮回调,每一轮上涨的周期,又是那么惊人的相似,大家难道没有感觉出来什么吗?

房价的确有人保,这让房价回调的幅度极小,但与此同时带来的可能是更漫长的横盘。

中国股市有第三轮大牛市,但中国楼市目前只经历了第二轮大牛市。

换句话说,我们可以轻易预测中国楼市至少还有一轮大牛市,而且时间点很有可能是2024年附近。

但鉴于股市在2008年回调的很惨,而楼市在2018年并没有下跌太多。

所以中国楼市的第三轮大牛市,实际涨幅可能很微弱,微弱到我们甚至不觉得他是个牛市。

但如果时间周期再拉长,拉到2029年,直接和2019年的股市进行对比。

那我们发现,楼市在目前的基础上,可能还有50%左右的涨幅。

2005年,A股是1000点。2015年,房价(北京)是4万元。

2019年,A股是2900点。2029年,房价(北京)可能是12万元。

当然我前面也说了,2011-2015年房价的泡沫挤的不干净,所以数据可能有所下滑,所以我的最终预估是8~12万,极端情况下有可能一横十年,理想情况下可以上涨50%。

同时,A股自见顶后,历史上有过两轮大的回调期。

第一轮是2001-2005,历时4年,开启下一轮牛市。

第二轮是2008-2014,历时6年,开启下一轮牛市。

而上一轮牛市见顶,是2015年,距今已经4年多了,从时间上算,没几年了。

为什么那么多人都看好股市,提前入场埋伏,从时间大周期上来看,是有原因的。

再过几年吧,定有巨变,等国家通知即可。

无论股市还是楼市,爆发之前,必有重大政策出炉,无一例外,再结合历史大周期,你其实可以轻易猜测到未来。

财富的大门,其实没那么神秘。

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