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长沙:这个省会能不能抄底

2019-12-10 14:04:29来源:垚圭城作者:功夫财经栏目:房地产人已围观

简介在楼市密集宽松之际,很多投资人反而不知道该买哪里了?很多放开的地方都是坑,想买的又没放开,我的建议是首先选好城市踩好盘,市场或者政策信号一出,第一时间进入!这才是最佳投资模式

在楼市密集宽松之际,很多投资人反而不知道该买哪里了?

很多放开的地方都是坑,想买的又没放开,我的建议是首先选好城市踩好盘,市场或者政策信号一出,第一时间进入!

这才是最佳投资模式,例如在11月11日那周冲进深圳西部,可以在最短时间吃到一波账面涨幅,或者说省下一笔资金。

在中部有一个明珠般的城市——长沙,这个对房地产最不待见的城市,正在逐步展现出它的投资魅力。过去因为长时间的调控,长沙楼市与其经济基本面的背离越来越大,投资价值也正在不断积累。

长沙房地产

01 看经济,增长靓丽

在11月16日国家统计局公布的,全国31省份2019年前三季度GDP数据中,长沙前三季度GDP同比增速达到8.2%,在全国主要城市中高居榜首。

全国31省份2019年前三季度GDP

长沙不只是经济增长迅速,人民生活还很富庶。2018年长沙的人均GDP为13.89万元,在全国主要城市中超越了武汉、杭州、成都,甚至超过上海。

2018年全国城市GDP排名

由于长沙经济发展势头良好,大量外地人口涌入长沙。

2016年以来,长沙每年的新增人口都超过20万:2016年新增21.34万人口,2017年新增27.29万人口,2018年新增23.66万人口。三年合计增加72.29万人,这种人口增量放在全国都是名列前茅的。

2018年长沙常驻人口突破800万,大量的新增人口进一步为长沙的发展奠定了良好的基础。

02 看政策,全国最严

但是,与经济增长相对应的是,长沙严厉的楼市调控政策。

长沙的房价从2011年到2016年上半年,长达5年时间里,房价并没有怎么上涨。

2016年5月,受全国政策放松、多城房价上扬的影响,长沙的房价也一度从当时的6000出头一路上涨。2017年3月18日,严厉的调控政策出台,长沙的房价上涨戛然而止。2017年5月,长沙房价止步于9000多这个价位。一直到今天,一手房均价也还在1万左右徘徊。

2017年以来,长沙调控政策在不断加码,时至今日几乎是所有省会城市中最严格的。

政策要求有户口的本地人要有一年社保才能购房,无社保有户口或无户口有社保都需要两年才能购房;购置首套房后4年才能购置第二套住房;离异前家庭有房,离异后2年才能购房,直系亲属赠与后,赠与方4年不得购房。

长沙购房资格

除了限购,长沙房产还限售4年,可以说这些严厉的限制政策在全国省会城市中都是首屈一指。但是,也正是因为政策的严厉,使得长沙的房地产市场发展平稳有序。

同时,官方也认为由于对房地产的有效管控,使长沙的经济发展没有过多受到房价暴涨的影响,人民生活的幸福指数不断上扬。

03 看价值,严重低估

由于严厉的房地产政策,长沙的房价明显低于周边省会城市。

我们来比较一下长沙周围省会城市的房价:郑州的均价是1.5万左右,武汉的均价是1.8万,合肥的均价也是1.5万。而长沙现在的房价统计数据大概在一万左右,也就是说跟周边级别类似的省会城市比,长沙的房价已经处于低估了。

还有第二个视角,就是长沙和省内其他城市的比较。

这里有一个统计数据,长沙的房价均价是9300,湖南省房价第二名株洲是6962,第三名岳阳是6857。株洲的房价大概是长沙的74.8%。

再看看其他省份,隔壁湖北省的武汉房价均价是1.8万左右,第二名宜昌均价8800,第三名是襄阳8700,宜昌的房价只有武汉的50%左右。

河南省房价第二名的开封房价只有郑州的63%左右。安徽省房价第二名的芜湖是合肥的66%左右。

也就是说,长沙和省内其他城市相比,房价比是高于其他相邻省份的,也就是与省内的二线城市相比,房价的差距是最小的。

可以得出的结论是,无论是长沙和其他省会城市相比,还是长沙和本省其他城市相比,无论哪个角度去分析,都会发现长沙的房价是被低估的。

长沙楼市

除此之外,长沙的一手房由于受到限价房政策的影响,在很多片区都呈现出低于二手房的现象,我们称其为房价倒挂。而这种二手房价比一手房价贵的倒挂现象,同样说明了整个长沙的房产价值,尤其是一手新房被严重低估。

再看一个指标租售比,长沙的租售比是同类城市里面最高的,而这种高租售比是不可持续的,原因是长沙的经济在今年的上半年增势很猛达到了8.2%。

如果按照这个经济增势继续下去的话,房子租金会有很高的保障,这种高租金进一步确定了长沙房产的价值。

04 横有多长,竖有多高

股市有一句话叫做“横有多长,竖有多高”,意思是一只有价值的股票,由于某种原因长期在低位盘整之后,其价格一旦突破就会大幅上涨,上涨的图形高度和盘整的图形长度类似。

一样物品的价值一旦存在,价值回归就是大概率事件。如果长沙的房价一直这么持续下去,只会变得越来越有价值。那些能够熬过这个寒冬的人会见到力度极大的反弹。

投资是遵循经济规律的,总有一天,长沙的房价会真实反映出长沙经济的蓬勃现状。

价值就像怀孕,总有一天会显示出来的。

Tags:长沙   省会   抄底

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