深圳新房销售实行“指导价”

深圳新房销售实行“指导价” 不得借装修变相抬价

如今各地的楼市政策越来越严格了，根据最新消息指出，深圳新房销售将实行“指导价”，那么所谓的指导价是什么意思呢？深圳商品房的定价评估究竟是怎样呢？根据通知指出，深圳房地产开发商不得通过提高装修价格变相抬高房价。

新房销售

5月20日，深圳市住房和建筑局发布了《关于进一步规范新建商品住房和商品住宅销售价格指导意见的通知》，要求进一步规范该指导意见。新建商品住房和商品住宅的销售价格工作，启用商品住房价格评估系统。

根据《通知》，价格指导原则是，按照深圳市房地产调控政策相关规定，深圳市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

进一步加强商品房和商品房的销售管理，防止房地产开发企业以提高装饰价格的名义变相提价，这将影响深圳新房市场的价格水平。《通知》要求各区局对工程装修和装修材料进行审查。基于整体控制的精细装修价格。原则上，装修工程的价格核定应按照工程造价方法计算，并由区造价部门或第三方评估机构审查。

【扩展资料】

深圳新房11连跌 深圳楼市金九银十预计难出现

股城网注：楼市调控政策，再加上信贷收紧，深圳新房11连跌，成交量也在下降。分析认为，深圳楼市往年的“金九银十”预计今年很难出现了。

深圳新房11连跌

作为最早开启房地产调控的一线城市，深圳楼市自去年10月以来迈入了平静期，新房均价开始了长达11个月的连续下跌。

进入9月，政策之外影响楼市的关键因素——信贷，也越来越紧缩了。继8月14日部分银行上浮首套房贷利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在内的深圳主流银行，首套房贷利率已普遍调整至基本利率上浮5%-10%，甚至一些银行出现了停贷。

多位购房者表示，现在去银行申请房贷的时间都很漫长，有些甚至排到了年底；多名商业银行个贷经理称，房贷额度非常紧张。

值得注意的是，随着房贷缩紧，购房者面临较大的资金压力，部分购房者开始用消费贷来还房贷，今年以来消费贷增长非常迅速。这对房地产金融调控造成了负面影响，在国家层面近期已有警示。

在政策、信贷的持续双重作用下，深圳楼市的供需关系已经发生变化。随着9、10月房地产推盘的增加，大量供应入市，房地产的成交回升，而价格或将继续下行。

信贷杀手锏

在数次房地产调控中，对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷。而在风向标深圳，一年多来房贷的变化极大，整体是收紧趋势。

最明显的变化是首套房贷利率。7、8月以来，深圳个人房贷利率不断攀升，首套房贷利率优惠几近消失，多数银行已上浮。据融360统计，深圳8月的首套房贷平均利率达到5.04%，而7月的平均利率为4.98%。

到了9月，国有大行也加入了首套房贷利率上浮的阵营。深圳中原地产数据显示，9月4日，中行、工行、建行、农行等均将首套房贷利率调整至5.145%，上浮了5%；民生银行和兴业银行的首套房贷利率调整至5.39%，上浮10%；中信银行、浦发银行已停止放贷。

另据乐有家研究中心统计，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在优惠的仅农村商业银行、花旗银行两家，分别有9.8折、9.5折首套房贷利率折扣。

数据显示，深圳市上半年住户部门贷款增加1245.13亿元，其中，短期贷款增加224.89亿元，中长期贷款增加1020.24亿元。深圳市金融办今年5月就表示，该市个人住房贷款在房地产调控影响下明显趋缓。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，不断攀升的房贷利率释放出下半年楼市调控将继续缩紧的信号。从近几个月的银行数据来看，房贷存量规模仍然较大，后续无论是首套房还是二套房的贷款收缩力度都会进一步加大。

美联物业全国研究中心指出，今年深圳银行信贷比较紧张，尤其年中以来大部分银行放款速度减慢，放款时间延长。银行房贷收紧将进一步影响市场的观望情绪，预计短期内业主和买家仍持“胶着”状态。

值得关注的是，在严控房贷额度、上调房贷利率的背景下，消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的现象。

中泰证券数据显示，今年1-7月居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年新增消费性短期贷款仅为8305亿元。

李宇嘉表示，目前全国范围内消费贷的增长确实很快，深圳也不例外。接下来一定要严查消费贷的资金用途，并打击脱离消费范围内的贷款，如通过“气球贷”延长贷款期限等。

李宇嘉指出，深圳人民银行、深圳银监局已经开始警示、严查消费贷的资金用途，但目前还没有相关文件出台。

“金九银十”难现？

在个人住房贷款不断收紧的背景下，深圳8月房地产市场成交继续下滑。

规土委数据显示，从去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米，深圳新房均价已经连续十一个月下跌了。

Q房网研究中心数据显示，深圳8月新房住宅成交1984套，环比下跌1.93%，同比下跌14.19%；成交均价54382元/平方米，环比下跌0.12%，同比下跌5.80%。二手住宅成交5732套，环比下跌1.33%，同比下跌20.09%；成交均价53122元/平方米，环比上涨1.50%，同比上涨6.35%。

李宇嘉表示，房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，直接影响了购房者的积极性。

以在深圳购买一套总价500万元的房子为例，贷款300万，以基准利率上浮5%、即5.145%，30年偿还期、等额本息还款的方式测算，每月月供为16371元，总支付利息为289.38万元，每月月供将比执行基准利率时增加450元，总支付利息增加16.2万元。

李宇嘉认为，购房者资金成本增加影响成交，而成交量的下降将对房价产生一定的抑制作用。

信贷收紧导致需求萎缩，而深圳楼市的供应却在加大。2017年度深圳计划供应居住用地218万平方米，较2016年的计划提高74.4%，创下了2012年以来新高。其中人才住房和保障性住房用地65万平方米，占总居住用地的近30%。

近期深圳还出台鼓励住房租赁市场发展文件，对住房租赁将给予税收优惠政策支持；同时将对深圳市范围内使用年限在20年以上的老住宅区进行改造，加快推进深圳市棚改工作。

Q房网研究中心数据显示，8月深圳的新房住宅供应量为8740套，环比上涨120.04%，同比上涨68.50%；新房住宅供应面积为91.9万平方米，环比上涨113.44%，同比上涨106.03%。

二手房市场的放盘量也在增加，Q房网研究中心分析认为，由于面临信贷政策收紧的掣肘，和一手房市场一样，二手房市场很难有过热表现。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，限购、限价、限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

在供需关系的逆转之下，深圳楼市往年的“金九银十”预计也难出现。

克而瑞研究中心首席分析师陈洪海表示，受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响，成交均价后市或将呈现结构性上行。

深圳中原研究中心表示，今年4月份以来，市场情况整体一直呈现下滑趋势，7月份成交到达低点，8月份虽然全市备案成交比之7月基本持平，但是市场实际推售量大增。受备案延迟影响，8月一手成交保持低位，但是实际成交属于回升阶段。

预计9月份将有16个项目计划入市，其中6个项目含住宅，7个项目含公寓，4个项目含办公，还有一个商业项目。随着开发商的积极推盘，后市新房成交将稳步回升。

但另一方面，虽然一手推盘量大增，但受限价因素影响，新房相比二手竞争优势大，价格甚至出现了一二手倒挂现象。

21世纪经济报道记者注意到，深圳9、10月的推盘中，龙岗宝安预计共16个盘入市，占比高达57%，也基本以刚需为主，业内预计新房均价将不会上涨，甚至仍为下跌。（来源21世纪经济报道）

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业内人士热议：房地产金九银十有没有？

尽管楼市成交量还在低位徘徊，但银行贷款额度仍持续紧张，从整个8月份来看，全国首套房房贷平均利率再创新高。据融360大数据研究院选取的66家银行位于全国35个重点城市的533家支行数据显示，8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比上升2.47%，同比上升15.35%。

“从全国来看，目前首套房利率主要集中在基准上浮5%-10%的水平，当上浮情况相继落地各城市后，利率将会趋于平稳状态。受市场调节以及供求形势的变化，预计房贷利率暂时不会再度出现大幅上升的情况。”融360分析分析师昨日告诉《证券日报》记者，若在无明确指导政策规定的情况下，首套利率过度上浮亦是不合理的，将会在一定程度上破坏市场平衡，引发市场新的不良反应。

易居研究院研究员赖勤昨日对《证券日报》记者表示，8月份市场延续降温态势，一方面“五限”的严厉政策管控，引导此前过热的楼市回归正常，并且楼市调控政策没有明显放松迹象；另一方面，以房贷利率上浮为代表的金融环境收紧，也使得成交量受到影响。预计9月份市场交易继续趋弱，传统的“金九银十”盛况难再。

但在太平洋证券房地产行业分析师周炯看来，今年楼市“金九银十”并不悲观。

周炯认为，对于一二线城市来说，目前影响销量最大的因素仍然是供应量，即房企的推货量，而需求端依然强劲，且供求矛盾突出。虽然受制于限价政策调控影响房企获取预售证仍存难度，但大部分主要布局于一二线城市的房企，或迫于上市公司业绩压力，或迫于自身现金流压力，都将主动增加推盘，因此，一二线楼市的成交量将获得一定支撑；对于三四线城市来说，这轮主要受益于一二线需求外溢的成交高峰，在一二线城市政策暂时不会放松的背景下，仍将持续一段时间。也就是说，楼市“金九银十”期间仍能获得成交量的支撑。（来源证券日报）

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