REITs是什么？如何投资REITs

REITs在国内是一个全新的投资品种，对很多人来说完全是一个陌生的领域。REITs究竟是什么？有什么特点？对于普通投资者而言，又有什么优势和魅力？其典型的运作模式又是怎样的呢？

REITs究竟是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。本质上而言，它就是房地产资产证券化的一种方式之一。

说的直白一点就是资产的证券化。而资产证券化的奥义就在于，将流动性较低但是拥有稳定现金流的资产，转化为资本市场上的可以流通交易的证券资产，证券化就是这样一个金融交易的过程。

无论对于投资者还是物业所有者而言，它的意义都十分巨大：对于物业所有者来说，REITs是一种有效盘活存量资产，优化资产负债表的融资方式；对于投资者而言，则提供了一个进入房地产投资领域的方式。

尽管REITs带有信托两字，但是REITs和信托私募是很不一样的。在国际意义的层面上，REITs的性质几乎等同于基金。在发达国家市场，除了少部分REITs属于私募性质以外，绝大部分REITs都属于公募性质，可以上市流动。从运作形式上来看，它既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于国内的开放式基金和封闭式基金。

在国内，REITs被称为房地产投资信托基金；这种设计方案与起源于20世纪60年代的美国。后来被部分亚洲国家所效仿，层面上略有差异，目前国内主要将REITs翻译为房地产投资信托或者是房地产投资信托基金。

然后从字面直译来看，称之为不动产投资信托更为准确。主要原因就在于其real estate在法律中上是“不动产”的意思，其内涵和外延是大于房地产，也就是包含和被包含的关系。而“investment trust”是指投资信托，属于商业信托的一种形式。

因此REITs被称为不动产信托是最恰当最合适的称呼，但是从尊重既往角度来看，叫做房地产投资信托资金也可以。

REITs收益来源

谈论REITs的收益来源时，一定要区分REITs的投资对象，投资对象的不同，自然会引发收益来源的差异。根据投资对象的不同，REITs可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三大类

权益型：这一类REITs收益来源主要来源于两部分：第一部分是物业和房地产等产生的稳定的租金收入；第二部分是房产本身价值的升值。这个概念很好理解，而且从目前的成熟市场的实践来看，权益类的REITs占据了较大的市场和比重，是REITs一种主流方式。

不过值得注意的是，权益型REITs持有的物业类型大部分属于非住宅类物业，包括商场、酒店、工业厂房、物流中心等。

抵押贷款型和混合型：抵押贷款从字面意思就能看出，其主要的投资对象就是房地产的抵押贷款或者抵押贷款的支持证券（MBS），收益来源就是抵押贷款产生的利息；而混合型则是两者的混合，既有权益型又有抵押贷款型。

不仅如此，REITs产生收益的会按照一个较大的比例（通常是90%）会用于发放分红。而且从国外的运作情况来看，REITs的长期收益非常可观。除了08年金融危机那样特殊的年份，其他时间都实现了较好的盈利。

REITs的特点和优势

介绍完REITs的定义和起源之后，接下来重点介绍REITs的有关特点。可以说，正是因为REITs具备了很多不同于其他金融产品的特点，才使得有了如此大的规模和如此迅速的发展速度。

流动性

REITs能够将完整的物业资产切割成为相对较小的单位，而且通过公募的这种形式，使得资产能够在公开市场上市、流通和交易。REITs具有很好的流动性，这是非常重要的一个特点。

这样的做法一方面降低了投资者的准入门槛，拓宽了地产投资的退出机制，为更多普通投资者提供了一个投资房地产的渠道；另一方面，REITs通过将物业资产较小进行拆分上市流通，将原本流动性较差的房地产，转化了流动性较高的公开上市基金，从流动性来讲，他较好的盘活了物业资产，优化了社会的资源配置。

资产组合

REITs不同于国内的房地产信托，我们知道房地产信托大部分是用于一个特定的房地产项目：比如信托432开发贷、土地前融（现在已经明令禁止）或者是尾款证券化等用途。

与单一的房地产信托投资不同，REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产，这是证券化的基础。而这些资产主要包括写字楼，商业零售，酒店，公寓，地产等非住宅类资产。相当于购买和投资的是一个物业资产池，属于组合资产。

REITs很关键的一点就是，通过这样的资产组合，分散投资能够显著降低非系统性风险。而且长期来看，REITs与股市、债市的相关性较低；是一种很好的分散风险的手段。

治理结构

根据组织形式的不同，REITs可以分为信托制和公司制。

事实上，除了少部分私募的以外，目前市面上公开交易的大部分REITs为主动管理型的公司。无论是信托制也好，公司制也罢，REITs都将积极参与到企业经营的全部过程中。

如果是信托制的话，类似于信托公司发行的集合资金信托计划，信托公司要承担主动管理人的职责。如果是公司制的，则拥有着完整的公司治理结构，而对于拥有完善治理结构的REITs，其管理的规范性，拥和其他投资产品有着不一样的特性。

其他特点

1.在收益分配上，REITs将投资收益中的绝大部分分配给普通投资者，通常这一比例会达到90%，而且从各国的运作情况来看，包括近20年来北美地区的REITs和欧洲，亚洲等地区的平均收益而言，其资产收益率较高；

2.税收中性，REITs另外一个特点就是税收中性，即不会因不会因其本身的结构产生新的税收负担，同样反而在某些地区有一定的税收优惠。

投资REITs的优势和魅力

对于中小投资者而言，REITs给他们提供了一个非常好的投资机会。通过公开市场发行类似于开放式公募基金，将物业资产拆分成较小的单元并进行上市流通，极大的降低了中小投资者的门槛，为普通投资者提供进入房地产的一个绝佳的机会，

不像传统的房地产信托，动辄100万甚至300万起的投资门槛，将大部分投资者排除在外。而且采用公司化的治理结构，专业化的管理人员能够将募集的资金严格用于房地产投资组合，不仅分散了房产投资本身的风险，而且投资人拥有的份额绝对是可以采取股权转让的形式，提供了较高的流动性和便利性。

总结来说，REITs提供了一种相对安全，收益稳定，流动性强，信息透明，且与传统股票债券投资相关性较低的产品，能够避免在特殊时期，即当股票和债券市场出现大幅下滑时，REITs算是一个安全垫。

REITs

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