REITs是什么意思？REITs怎么投资

REITs什么意思

REITs是豪华赛道，从作为不动产资产管理初级形态的物业管理公司受到资本猛烈追逐可见。

公募REITs实质是通过一个资产证券化的方式助力于企业有效盘活资产，通过公开市场交易挖掘和实现企业资产的价值最大化，并有效地降低企业的资产负债率，明显地改善企业的利润水平和资本结构。目前拟定实行的公募REITs产品结构如下：

整个公募REITs的产品架构是由公募基金、ABS资产支持计划、私募基金、项目公司以及项目公司所持有的基础不动产资产五层结构构成。其中对于置入到公募REITs的重点项目，要求权属清晰，没有法律瑕疵和历史问题。根据试点政策，公募REITs要求底层项目资产有高比例的经营现金流，和高比例的收益分配安排。

基建REITs和地产REITs区别

所有权区别

对比过往案例，在交易结构设计中，地产REITs可以出表，部分基建REITs存在不出表的考虑。地产REITs在交易结构设计中，经营与持有相分离。需要重资产投入的商场、酒店等行业，经营方因为资金限制很难扩张规模，而通过类REITs的发行实现资产出表，轻资产运营；部分基建REITs受制于国有资产管理问题，基建资产特许经营权的转让存在较多限制，故在设计时采用不出表的交易结构。

流动性区别

地产REITs的底层资产流动性较强，基建REITs的底层资产流动性相对较弱。地产REITs底层资产多对应酒店、写字楼等商业地产资产，流动性相对较强。此次引入公募基金投资基础设施项目，而基础设施资产缺乏流动性。

估值区别

商业地产的估值相对容易，基建类估值受政策影响波动较大。REITs估值有两种方法，通过NAV对REITs进行绝对估值，通过P/FFO对REITs进行相对估值。商业地产的租金收入相对稳定，对REITs估值相对容易。基建类资产收益受到外部影响较大（例如高速公路收益受到特许经营权期限、竞争分流、通行费定价等政策因素影响），现金流法估值难度相对较大。

REITs怎么投资

公募REITs面向的投资者短期仍以机构投资者为主

政策规定了战略配售、网下发售及面向公众投资者的比例，分别以20%、80%的以最低限度假设战略配售者和网下发售机构投资者的参与数量。值得注意的是，原始权益人将会持有相当一部分基金份额，若要同时满足出表要求，则原始权益人持有份额也会存在上限。同时《通知》对原始权益人的持有权限也做出了规定，可以认为在公募REITs发行后相当一段时间内原始权益人都是极其重要的参与方。

一是要不要参与首发。

如果是机构，资金、产品合适的该买就买吧。中国渐进式改革，发改委、证监会两个婆婆管着，首批肯定都是好资产。一级不参与，二级也买不到量的。

如果是散户，我个人觉得最好还是二级等机会。长期限的封闭式基金一般折价，悲观到乐观的情绪波动，会引发价格剧烈变化。像鹏华前海这种物业价值基本确定的，过去几年经验，市场情绪变化也能让散户抓几个波段。

二是基金净值和分红的技术细节。

净值主要看基础设施标的评估值，我个人感觉，公允评估同时平衡投资者预期，挺难的，也是可能藏着猫腻的地方。

基础设施往往有区域垄断性，交易比商业地产还要少见，没有市价可以参考。而用按现金流折现法，重要参数如未来车流量、未来价格水平这种，基本靠拍，没几个准的。

还有就是特许经营权有经营期限，每年摊销，评估值每年减少。但具体每年摊销多少，既要预测未来情况，也有主观裁量。回头如果和政府又协商一致，经营期限延期，评估值和基金净值又如何调整？

分红也类似，按细则规定，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。“可供分配利润”，这6个字微言大义。

项目现金流不等于基金利润，基金利润也不等于可供分配利润。项目现金流超过初始成本的部分，才会被确认为基金利润。基金利润再经过调整，再成为可供分配利润。

但是每年现金流分摊多少成本，确定多少利润，今年能否多确认点利润，明年少确认点？貌似并没有明确规则。

净值和分红，这是投资者最关心的问题。但是在基础设施REITs中，受无市价参考、资产期限、评估假设、自由裁量等因素影响，投资者在预测净值和分红时候，面临一定程度的黑箱问题。

具体如何处理，后续会不会再出台统一的细化规则，值得关注。

REITs

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