公募reits试点有什么意义(全球REITs发展历程)

5月7日讯

4月30日晚，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

公募reits试点有什么意义?

随着国内基础设施建设从“增量时代”转入“存量时代”，能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率的REITs应时而出。公募REITs试点，是我国金融制度改革史上一件具有里程碑意义的事件，或将由此开辟中国基建融资方式的新天地。

REITs试点将优先在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域落地，再次表明了我国当前的区域发展战略，即将发展资源更多的向重点区域、重点城市集中——都市圈，再次成为万众关注的焦点。

全球REITs发展历程

REITs诞生于1960年的美国，其目的是为散户投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。1971年4月，第一只澳大利亚REIT由房地产开发商联盛集团属下的资产管理部门GPT推动上市。这些上市的投资工具和众多未上市的REITs，满足了新兴的富裕中产阶级对于高收益投资产品的强劲需求。

REITs在亚洲的历史相对短暂，最早可以追溯到2001年9月在东京股票交易所上市的两只日本REITs，即日本建筑基金和日本不动产投资。新加坡紧随其后，于2002年7月在新加坡股票交易所成功发行嘉茂信托。同年，伴随3只CR-REITs(公司重组房地产投资信托基金)成功上市，REITs在韩国开始正式发行。

2005年11月，中国香港首只REIT——领展房地产投资信托基金在香港证券交易所上市，并以25亿美元的融资规模成为全世界市值最大的IPO REIT。

REITs的理念也逐渐受到其他亚洲新兴市场的青睐。2014年8月，印度证券交易委员会通过了让REITs在证券交易所上市的方案;同年12月，中国政府初步确定在北京、上海、广州、深圳4个大城市做REITs试点，试点范围初步定于租赁型保障房。

从国际及中国港台REITs市场的诞生背景看，经济下行、不动产市场疲软带来资产价格下行风险，都是催生REITs登上历史舞台的重要因素。从国际经验看，美国几个重要REITs法案都是在GDP增速及资产价格增速回落的背景下出台的;日本REITs登上历史舞台前，日本国债收益率、GDP增速、房价增速持续下降长达十年;中国港台地区历经了较长期的经济增长乏力与资产价格下行，加之SARS疫情的催化，REITs作为活络不动产市场的重要工具登上了历史舞台。此次公募REITs的出台，适逢我国新冠疫情之后，拉动经济基建投资加速上马之际，利率正趋势下行。而利率下行，对于REITs的发行是极为有利的。

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