处于抵押状态的房子怎么卖出去？

处于抵押状态的房子怎么卖出去？房产只要是属于本人的，无论是否抵押，个人都是有处置权的，并且国家没有统一规定说必须满几年才能卖——只是，在具体买卖上要受到一定条件的限制、或者影响交易费用。

总体上来讲，处于抵押状态的房子要想出售，有两类方式：要么把贷款转让出去，要么把贷款全还完。

把房屋贷款“转让”出去

字面理解，就是换个贷款人。

但是，能不能转让出去，同时取决于两个条件：

第一，有没有接盘的人。例如买家看上这套房子了，也乐意承担后续的还贷责任。

第二，银行同不同意。我国有关规定是：处于抵押状态的房子，如果想换一个贷款人，需要经过抵押权人——即银行的同意。如果银行同意，是可以转让的。

而这里最关键的条件是第二条：银行。

在变更抵押人的时候，银行要对新的抵押人进行审核，例如信用问题、偿还能力问题，等等。这些都是比较麻烦的事儿，而又不受强制。

很多时候，银行不太愿意干这个事情。所以，这是一条路，并非绝对不可行，可以尝试。

把贷款还完

如果因为经济上遇到困难了，要是有钱还贷款，还卖什么？这不是矛盾么？

实际操作中，不是这样理解的。

我们举个例子：

买家找到了，想购买这套房子，双方价格也谈定了。这时候，还差银行100万的贷款，怎么办？

可以由买方把钱垫上，相当于买方先帮着题主把房子赎回来，然后再把房子拿到手。

所以，比较简单的方式，就是买家愿意帮着把贷款还完。

这里稍微延伸一下，需要考虑两个问题：

第一个问题是买家万一也没有那么钱买怎么办？另一个问题就是买家利益的保障问题。

买家万一也没有那么多钱怎么办？这种情况下，没什么办法。即便买家帮着把贷款还上了，剩下的钱怎么办？只能说，换一个能够支付的买家，或者由买家自己解决。

买家的利益如何保障？对于买家来讲，房产过户完成、拿到房本才算踏实。在此之前，买家支付的任何费用都属于过程，不决定结果。所以，从买家利益保护的角度，最好和最简单的方式，是委托具有一定保障力的中介机构来办理。单纯买卖双方之间签订个协议，对双方来讲均存在风险。

其他提示

二手房交易过程中的税费问题。如果距离购房时间已经满五年了、而且名下没其它房产，交易过程会节省不少的税费（个税，房价的1%或者售-买差价的20%），这对于买卖双方都划算。

所以，如果上述两种出售方式有可取的话，再确保一下房子满五唯一，可能就比较划算了。

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