买房流程：一定要熟知的14步购房流程

现在一套房子的首付就会花掉父母一辈子的积蓄，所以，买房之前我们必须要有所准备，熟知买房流程，做到心中有数，不被别人牵着鼻子走。

接下来的内容，我将和你分享购买新房的14个流程，在你考虑想要买房的时候，不再需要打电话向他人请教。

1、收集信息，挑选楼盘

买房，不只是为了居住，也要考虑投资，投资买房并不是有钱人的特权。

房子，是资产，具有交易变现、抵押融资、抵御通货膨胀、资产增值的价值。

买房，不一定买的就是你目前工作和居住的城市，比如，大部分在一线城市工作的人是很难买得起一线城市的房子的。

因此，在买房之前，我们要先学会从互联网上，或者从当地的亲戚、朋友、房地产及相关行业的从业者那里，获取目标城市的经济发展状况、城市增长潜力、产业结构、交通规划等信息，从选中的区域位置中挑选出几个符合你的购房标准的楼盘，供自己做下一步选择。

关于如何挑选未来有增长潜力的楼盘，我在之前《买房赚钱的时代并未结束｜两会之后，买房投资的4点建议》的文章中，已经详细的分析了如何选择适合自己的楼盘，有兴趣的读者可以去读一下，在这里我就不做赘述了。

2、实地考察

挑选好中意的楼盘以后，就需要我们去楼盘所在区域进行实地考察了。

到了当地以后，先不要着急去售楼部看房，可以利用吃饭、打车的机会，先向当地人打听一下你选中的楼盘的开盘状况和市场接受度。

俗话说“旁观者清”，如果一个开发商实力较强，开发的楼盘品质较高，必定会在当地大受欢迎，被当地人所熟知。我们可以试着从当地人口中打听所选楼盘的开发商的口碑，以及这些楼盘在市场上的认可度。

当地人的观点不一定是你完全需要的，但是至少能带给你一些参考信息，毕竟网上搜到的信息也不一定准确。

如果你从网上看到该楼盘被描述的非常好，但是当地人却说这个楼盘不能买，那就证明这个楼盘势必存在着一些你还没有发现的问题：要么是网上信息不准确，要么是当地人对该楼盘有误解。

如果是网上描述的该楼盘信息有误，当地人提供给你的真实情况就能帮你避开一个大坑；如果是当地人对该楼盘有误解，售楼部为了卖房，有可能会出现楼盘降价的情况，说不定就让你捡到一个大便宜。

了解清楚这些楼盘的基本状况以后，再去售楼部看房，就能够做到胸有成竹，不会被销售顾问给带偏了。

要知道，售楼部的销售顾问为了把房子卖给你，都会有对该楼盘有夸大其次的嫌疑。

3、审核购房资格

挑选好中意的楼盘和户型以后，下一步就是审核是否具有购房资格的问题了。

在“房住不炒”时代，各个城市因城施策，限购、限贷政策都不太一样，我们不仅要知道当地的购房政策，也要了解清楚自己是否具有购房资格，比如二套房的认定方式，有没有人才引进政策，需不需要社保、个税以及当地户口等。

很多中介机构不需要你跑腿就能够帮你审及办理购房资格，但是，不排除有些中介利用信息不对称，忽悠你多交钱，如果我们自己能做到多了解一些购房政策的话，就有可能避免多出一部分钱给中介。

原本凑足首付就很艰难了，就不要再浪费额外的、不必要的支出了，为何不将省下来的钱留作以后还房贷呢？

一般情况下，在你第一次去售楼部看房的时候，销售顾问就会先问清楚你的基本情况，帮你判断是否具有购房资格。但这也只是做一个基本判断，还需要你拿着户口本和身份证去当地的房管局查一下基本信息。

这些情况尽量在交定金之前了解清楚，以防在交完定金以后，发现自己却没有购房资格，再要求售楼部退还定金，来回折腾，最终的退款结果也不一定如你所愿。

要知道，有些钱一旦给了别人，不是你想要的就能要得回来的。

4、签订《房源认购协议书》和《商品房买卖合同》

在了解清楚以上所有基本信息以后，和销售顾问确定了自己要买的户型和楼层，然后就是和开发商签订《房源认购协议书》和《商品房买卖合同》。

《房源认购协议书》是交定金的时候签的，一式两份，你自己留一份，售楼部存一份。其目的是帮你锁定房源，防止一房两卖。

在《房源认购协议书》有效期内售楼部是不允许将房子再卖给别人的，你要付出的代价就是定金，具体额度是根据所在的城市、房子总价和售楼部的要求来综合考虑的。

需要注意的是，如果交了定金后再选择退房的话，这类定金恐怕很难要得回来，所以，在交钱之前要考虑清楚自己是不是真的决定要买这套房。

签完《房源认购协议书》以后，售楼部一般会给你七天凑首付的时间。

当然，如果你觉得时间太紧张的话，可以考虑跟售楼部多争取一些时日，毕竟对有些人来说，短时间内凑足首付款的难度也不算小。

但是，售楼部也不会允许你拖延太长时间，虽然房源已经被你锁定了，但是如果拖的时间太长，最后你又决定不买了，中间又有别的客户看上了却没卖掉，开发商也会受到损失，谁来承担？

在凑首付的期间内，你仍然有机会想一想，自己到底是因为一时冲动就定了房，还是认真考虑以后才决定买房的。

如果是因为一时冲动，你还有退房的机会，最大的代价是因为买房所浪费掉的路费、时间以及定金。但和几十万甚至上百万的首付款比起来，这些都是毛毛雨，不要因为定了房就因小失大，如果是因为一时冲动才买的房，交了首付就没有后悔的机会了，交房前退房还来得及。

如果决定买房，就要在约定的时间内凑足首付款，去售楼部交钱。

5、办理住房贷款

如果买房付的是全款的话就等着去政府备案就行了。但是如果交的是首付款的话，别急，房子暂时还不是属于你的，还需要你去办理贷款。

贷款有两种：公积金贷款和商业贷款。

（1）公积金贷款

一般一线城市的开发商可以接受公积金贷款，但是二线及以下的城市不太愿意让你办公积金贷款。

房地产行业是高周转行业，房地产开发建设依赖的是快速滚动的现金流，开发商希望能尽快将房子卖掉，收回现金流。

无论是商业贷款还是公积金贷款，你的还款对象都不是开发商，而是金融机构。

在你的贷款资质审查合格以后，金融机构将剩余房款打到开发商账户，然后你每个月还金融机构的钱。办理公积金贷款的手续和流程复杂，时间周期较长，开发商拿到剩余房款的时间也较长，不利于房企滚动开发，所以，开发商更希望你办理商业贷款多一些。

但是，你是购房者，是要花最少买到最想要的房子。

公积金贷款利息低，能帮你在未来省下一大笔钱，减少月供，降低每月的还款压力。所以，能用公积金贷款就尽量用公积金贷款，而且要用足公积金贷款额度。

不过，今年两会提出要调整公积金政策，想要用公积金贷款的购房者，要及时关注政府关于公积金贷款政策的走向，避免自己错失利用公积金贷款的良机。

（2）商业贷款

最近，受疫情的影响，住房贷款LPR基准利率有所下调。但是利率市场化以后，各个银行都会根据自己的资金状况，在基准利率的基础上有所上浮，各个银行的上浮点数也不一样，有的上浮10%，有的上浮20%，也有银行一点都不上浮的。

每个开发商都会有自己长期合作的银行，在办理商业贷款的时候，要先问清楚开发商都有哪些合作的银行，然后再打听清楚各个银行贷款利息和资质要求，这可以帮助你以最快的速度通过银行资质审查，而且有机会得到较低的银行贷款利息，降低贷款成本。

此环节大家要关注其中非常重要的一点：

如果是售楼部认为你的资质可以办理贷款，但是银行对你的贷款资质审核最终没有通过的话，那是开发商的原因，你是可以要求开发商退还首付款的。

如果是因为你自己有所隐瞒，导致银行贷款资质审查不合格，即使开发商会退还你的首付款，也是要扣一些钱的，甚至有些无良开发商可能会不退首付款了，一旦到了那种地步，损失可就大了。

所以，在买房的时候，你一定要将自己的情况完整、如实的告诉销售顾问，让销售顾问先去联系银行帮你判断你的资质是否满足银行贷款的要求。

不要试图隐瞒，否则后果怕是你会很难接受。

6、政府备案

银行资质审查通过以后，开发商才能帮你启动房屋买卖合同在当地房管局的备案登记程序。

如果银行资质审查出了问题，但是合同备案登记手续却办完了，欲哭无泪的是开发商自己。

一旦房管局备案通过，房子就是属于你的了。如果先去房管局备案，结果银行贷款资质审核却不合格，房子归你了，开发商还拿不到钱，你说气人不气人。

因此，房管局房屋买卖合同备案登记手续，一定是在等你的银行贷款资质审核通过以后，才可以启动的。

这几年，因为限购的原因，房管局每次放出来的可备案名额非常少，分到每个楼盘可能只有十几个，甚至有些楼盘还没有，所以备案周期会很长，短则两三个月，长则半年，是急不来的。

不过你也不用着急，开发商会替你催着备案流程的。

银行也不是那么好忽悠的，如果你的贷款资质审核通过以后，开发商就会催着银行将剩余的房款打给开发商。

万一政府备案不通过，你的房子是没有办法办理房本的，没有房本就没有办法在银行做抵押手续，万一你断供了，银行即使收了你无房本的房子也没什么用，没有产权的房子在市场上卖掉的概率很小。

所以，为了早点拿到剩余房款，开发商比你还着急，希望早点走完房屋买卖合同备案登记手续。

不过，在备案登记手续走完之前，你还可以拥有半年左右的时间，去享受不用还贷的生活，好好珍惜吧。

7、银行发放住房贷款

房屋买卖合同备案登记手续完成以后，不出一个月，银行就批款了。

接下来的日子里，你每天早上醒来，都要面对每个月的还贷压力了。你不敢辞职、不敢旅游、不敢约朋友吃饭，不敢再大手大脚的花钱。

当然，压力越大动力就越大，希望你能够化压力为动力，在事业上能够更进一步，有所成就，获得更多的收入来源，及早脱离还贷的苦海。

8、《商品房抵押贷款合同》登记备案

住房贷款批了以后，过一段时间银行会通知你，需要你本人或者贷款公证人跟着银行贷款办理人员，一块去当地的房管局大厅，进行《商品房抵押贷款合同》登记备案。

因为暂时还没有房产证，房管局只能先在贷款合同上盖上章，并出具房地产抵押登记证明书，以公示该套房子的按揭情形。

9、开发商开具房屋买卖发票/购房者签订物业合同

等以上的流程都走完以后，开发商会通知你已经出具完房屋买卖发票，问你是否需要领取。

为了避免在邮寄过程中出现邮寄地址错误或丢失，引起不必要的麻烦，开发商会要求你只能通过本人去售楼部的方式领取发票。

当然，如果你在外地或者没有时间去，可以选择暂时不去领取，等有时间了再去。不过你要是去了的话，开发商一般也会拿出物业合同让你顺便把字也签了。

10、验房/收房

一切的手续都办完了，接下来就是等着收房了。

等待的心情总是急切而又焦虑的。

最近两年房地产市场下行，很多开发商都出现了楼盘减配的情况，有些是精装修减配，有些是建筑材料减配，有些是园林景观减配。

无论哪一种都会影响到你收房时候的体验，降低心理预期。

针对此种情况，很多地方的业主也都发起了维权，有些知名开发商担心影响自己的品牌，要么赔偿，要么整改，但是大部分维权效果都不是太理想。

希望你提前给自己做好心理建设，毕竟有些开发商连资金链都断了，直接跑路，楼盘烂尾，你连收房的机会都没有。

12、产权过户/领取房产证

房子交付以后，60日内，开发商需要将办理房产证所需要的资料提交给房屋所在地的房地产行政部门办理房产证，购房者在缴纳了契税、过户手续费、房产权属登记费、权证工本费等相关费用以后，开发商将自己名下的房产过户给购房者。

开发商申请领取房产证，并将房产证交付给购房者。

拿到房产证以后，这套房屋的所有权才真正属于你，你也可以拍个照发朋友圈了。

13、办理抵押权登记

不过先不要高兴得太早，拿到房产证以后，你需要到房管部门办理房屋抵押登记手续，将房本抵押。

一些银行担心你在银行并不知情的情况下，利用房子再次融资，或者与第三方进行房屋交易，会考虑提前收走你的房本替你保管，避免以上的情况出现。

14、还清贷款，注销抵押登记

如果你在规定期限内能够按时或者提前还清银行贷款，你可以拿着还清贷款的证明及按揭材料，到房管部门注销房屋的抵押登记，然后银行会归还你的房产证，至此，你彻底拥有了该套房屋的自有使用权。

看完以上的内容，你基本上就清楚了购买新房过程中都会遇到哪些程序，做到了然于胸，避免出现一些突发状况，让你措手不及。

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