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现在买不买房?很多人又开始焦虑了

2020-05-13 08:27:31来源:樱桃大房子作者:樱桃栏目:房地产人已围观

简介最近很多人确实又开始担心钱贬值的问题了,问我要不要买房来抵御通胀,因为今年的资金面确实是比较宽松。很多人并不太了解货币跟楼市的关系,所以有这种担心很正常。

央行发布了4月份的数据。

4月末,广义货币(M2)余额209.35万亿元,同比增长11.1%,增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点;

这是连续第二个月M2增速在两位数以上了,很可能今年都是两位数增长。

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最近很多人确实又开始担心钱贬值的问题了,问我要不要买房来抵御通胀,因为今年的资金面确实是比较宽松。

很多人并不太了解货币跟楼市的关系,所以有这种担心很正常。其实这个问题我以前多次讲过,不过很多人都是看过了就忘了。

M1曲线

大家可以看下上面这个曲线图,股市和楼市有没有戏,其实更应该看M1。

因为M1是现金和活期存款,是重要的流动性和经济活跃度指标。

M1增加,代表投资者信心增强,经济活跃度提高,股市和房地产市场上涨;反之,M1减少,股市和房地产市场下跌。

从2016年7月开始,M1增速就开始下降,而当年9月底,一二线城市就开始调控,这也是当时房价的顶峰。

一直到2018年2月,M1增速开始小于M2,一直到现在,2年多了,M1都没有超过M2的增速。

而这两年也是楼市低迷的时候。

如果M1增速小于M2,表明企业和居民存款更愿意在银行存定期,钱没有高速流转起来,货币乘数降低了,实体经济就不太好,经济运行也会滑落。

就是说大家觉得没什么好的投资机会,盈利能力下降,我把钱投出去还赚不到钱,那我干脆不扩大产能不扩大投资了,先观望。

就像我二姐一样,最近一直在看门面,想再开个鞋店,但很难找到合适的,租金便宜点的,地段又不是太好,没有太多人流量,你投进去,如果没什么人来买的话,说不定还要亏;地段好的,租金又很贵,给房东打工,现在这行情赚点钱不容易,所以我们说要她干脆等疫情完全结束再看,现在不亏钱就是赚钱,很多门店刚投进去没几个月又关掉,几十万就打水漂了。

我们看下4月狭义货币(M1)的数据,余额57.02万亿元,同比增长5.5%,增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。

但M1环比增速要比M2环比增速低0.5个百分点。

某种程度上,也是说明,货币放了这么多,但投资消费的增速还是跟不上放水的速度,大家拿着钱还是趟在账上多一点,投资热情不高。

所以大家不用担心货币放水多了,钱会流入楼市导致房价大涨的问题。

M1增速不超过M2,意味着整个社会的投资意愿都不高,那想上涨的希望是不大的。

央行昨天发布2020年第一季度货币政策执行报告,继续明确了房住不炒,而“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

楼市限购限贷也很难放松,所以想普涨的可能性很低很低。

对于消费贷款,银保监会5月9日发布意见稿,指出单户用于消费的贷款不超过20万元,这也是防止投资者用信用贷款、消费贷款去炒房。

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但有一个可能性,就是局部上涨。

所以机会是有的,但需要努力寻找,需要用心筛选。

一个城市里,当前以及未来很长一段时间内,上涨的只是小范围的城市中心区,普涨是不可能的。

买不买房

就像深圳一样,从2016年调控到现在,这3年多时间,中西部一直震荡向上,东部一直纹丝不动。

涨了三年,中西部差距很大了,深圳东部目前的热度才高了些,因为买不起中西部的刚需只能被迫去东部买了,有的也涨价了,东部会补涨一些,但要跟上中西部的涨幅是不可能的,因为大家对东部缺乏投资热情。

而深圳是整体供给量太少,别的城市如果不是供给量特别少的,我认为没法参考深圳。

但有一点跟深圳像的是,其他城市也会这样内部分化,因为资金知道全涨是不可能的,货币在放水,但房住不炒,流入楼市的只能是小部分。

小部分资金,显然不能支撑起全局的房价上涨。

所以他们只会集中去投前景好的,有炒作概念的片区,也就是说城市分化会非常严重,同一个城市,有的地方涨,有的地方不涨甚至还要跌。

上涨的片区会非常非常窄,仅仅局限于核心中心区,毕竟大部分城市的资金实力还是非常有限。

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今年以来,表现比较好的,主要是长三角、珠三角城市。

2020年各城市房价变动

世联地产的数据图显示,今年新建住宅涨幅居前的珠三角有东莞和深圳,长三角城市有苏州、无锡、宁波,福建有厦门、泉州。而东北和西部的几个省会城市,表现也不错,但我觉得这些城市只是涨的晚,调整的晚,现在属于尾部的繁荣,并不是开启新一轮上涨。

这些城市也并不是普涨,东莞只有城中心涨,镇上基本没反应,厦门只有岛内涨,岛外还在跌,苏州一直是园区比较疯狂,宁波、无锡我没问情况,但我估计也是局部。

而下跌的城市中,跌幅最大的几名都是山东经济最好的几个城市,青岛、烟台、济南,山东这些重点城市的下跌,只是引领在前,其他山东那些地级市后面都会跟跌。

因为山东是棚改第一大省,退潮后,供需结构在慢慢逆转了。

三亚是因为限购导致的下跌,而且整个海南的楼市都很惨,还有人跟我说想买海南的房子,你如果有钱想去海南买房享受是没问题的,但海南的房子真的不再有投资价值了,碰到一个限购,基本上就死翘翘,一夜回到解放前。未来也就是北方老人养老度假的地方。

这里面最不真实的就是杭州了,杭州就是限价太死,所以统计的数据看起来涨幅很小,但正是因为限价死,倒挂明显,所以市场投资非常疯狂。

总结来说,我觉得最好的机会还是在长三角、珠三角和沿海发达城市,这里面未来依然可以寻找到一些机会,但真的需要筛选。

当然,内地的城市也不是说完全没机会,一些重点二线城市,比如成都、武汉、西安的核心区域,未来依然有空间。

武汉还在受疫情影响,刚需趁现在行情不好的时候买,反而是好机会。

Tags:买房

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