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房地产投资逻辑:买房别再误入歧途

2020-05-05来源:柯谈地产观作者:柯谈栏目:房地产

简介房价一味的看多和看空都是愚昧的,真正的高手都是在看天!感知风向的能力才是最核心的能力!之前流行一句话:听过很多道理,却依然过不好这一生。我只想说,那是因为你听得那些道理都是

房价一味的看多和看空都是愚昧的,真正的高手都是在看天!感知风向的能力才是最核心的能力!

之前流行一句话:听过很多道理,却依然过不好这一生。我只想说,那是因为你听得那些道理都是错的。

房地产投资逻辑

今天我想结合2020年当下的楼市趋势,分享给大家一些颇有价值的房地产投资逻辑,以免你再误入歧途:

01 学区房实操法则

只要对口入学的政策不变,学区房和非学区房的价差绝不会缩小,只会越拉越大。

在老破小房产中,有学区比无学区价格贵50-100%。在新房和次新二手房中,有学区比无学区贵20-50%。

一、在自己需要学区但是预算有限时,尽量买面积小总价低的学区房挂户口即可。但如果是投资且长持的话,不建议选择最小面积的学区房,因为这种最小户型由于学区溢价单价绝对是最贵的,但是房型却是最差的,根本不适合人类居住。今后万一学区政策调整了,这种房子价格会大跌。没有了学区加持的极小户型未来将很难出手。

所以,纯投资学区房建议选择中等户型、中等总价的房子,未来万一剥离了学区价值,至少还算一套普通商品房,不至于掉价太多,接盘侠也不至于很难找。

二、婚后第一套房,一定要买学区房。否则等你度完蜜月,享受最多一年的新婚生活之后,就会立刻被即将到来的生娃压力折磨的体无完肤。除非你们二人都是不争不抢的佛系父母,但只要是略有争强好胜之心,你绝对不会忍心让孩子就读菜小。

所以,没必要在买第一套房子时骗自己,其实远大新的舒适远远没有学区重要。

三、假如你是二胎家庭,一定要买套学区房。如果说,一个孩子教育的成功可以靠父母的努力和孩子高智商的概率,那么两个孩子都要优秀,好学校的影响将会显得更加的举足轻重。

一套你咬牙买来的学区房供两个孩子轮番使用,你的成本要比别人低一半,再贵的学区房对你都是半价!

别总把高房价的责任推给社会,让两个孩子都上菜小,才是大人最不负责任的表现。

四、去年,教育部发文要求执行“公民同招”,北京、上海、深圳已经在逐步实行这一政策了。未来一定是要向全国推广的。

也就是说未来公办小学、公办初中的价值、教育质量和生源素质将会越来越好,而民办学校的“掐尖”现象将会越来越少。所以,未来打算拼民办的家长要及早做好规划,其实,提前买个优质公办小学和公办初中的双学区房将是一个保底和智慧的选择。

比如目前在上海,最顶尖最热门的公办学校,需要孩子报出生就在对口学区房中才能直接就读,非常好的重点学校,也至少需要落户3-5年才有可能入学。所以,买学区房没有捷径,早规划、早行动才是第一要义。

02 高房价也需要保护

上上周,楼市最大的新闻就是深圳经营贷入市炒房,上周,最大的新闻就是深圳官方出面否认经营贷炒房。

其实,在深圳被爆出存在信贷资金入楼市之前,我绝对是最早发觉并揭露这个现象的。我在3月27日的原创《警告:疫情之下,买房逻辑已变》(已丢)和4月4日的原创《楼市,正在暗流涌动》里就曝光过目前这种依靠信贷资金炒房的做法。

目前,深圳五部门调查之后的通报结果是:不存在、未发现,没上涨。

深圳这种全盘否认的意图已经极为明显了:深圳需要楼市回暖,深圳需要保持楼市热度,调控只会继续松不会再收紧。

虽然房价已经全国第一,但还是需要细心呵护!

深圳经营贷炒房从发酵到政府辟谣反转,百姓一时间还难以接受。说白了就是,大家对于房价上涨已经充满了巨大的焦虑,急不可待的想要揪出幕后黑手,好不容易抓住了经营贷炒房的把柄,想要肃清整顿后,让房价回归合理,最终却发现一切都是徒劳。

最让百姓不敢接受、不敢面对的一幕终于还是出现了:房价上涨根本不是炒房客炒的。

这才是民众最担心、最害怕的事情,因为内生性的上涨,根本无法彻底抑制!

那些希望揪出炒房客,让房价大跌的吃瓜群众,现在赶紧珍惜有瓜吃的好时代吧,过几年可能连瓜都吃不起了!

03 骨子里的房地产

给大家出个题:未来,房价大跌和上涨踏空,你觉得遇到哪种情况的可能性更大?对你个人来说,哪一个令你更无法接受?

一个是纸上的虚拟财富,一个是关乎生存的基本权利。答案显而易见是后者。

中国是农耕民族出身,几千年来的民族习性就是安土重迁,为土地生,为土地死。对土地财富的热衷是全球独一无二、不可比拟的。中华民族这种特有的对土地的依恋在住房商品化之后,必然会演化成对房产的不断争夺和占有。这种强烈的购房行为也是支撑房价泡沫始终坚挺的最强烈后盾。这也是西方经济学在中国楼市里屡屡败北的根源。

你可以仔细想想:为什么我们现在非要把义务教育和房产捆绑在一起,为什么非要把社保医保和房产捆绑在一起?为什么疫情期间,合法租房的房客就要被拦截在小区大门外不让进?

如果我们真的可以做到视房产为粪土的话,完全可以用身份证就可以就读最好的小学,去最好的医院享受医保,去高考录取率最高的城市高考。

其实,在我们的骨子里,房产就是土地,就是你占有这个社会资源的多寡体现。

你可以问问自己的良心,你对房价的焦虑,其实根本不是因为贵,而是因为房价在持续上涨的过程中,与你无关。其实,你根本不是焦虑房价上涨,而是焦虑为啥别人有房而你没有!

所以,不要编一个房价大跌的谎言骗自己了,即使你允许,全社会都不允许!

04 屡试不爽

疫情以来,全国有10个城市出现了“放松政策一日游”的现象,他们分别是广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安。当然了过关的也不少。

大家可以想一想,为什么在高层一再重提房住不炒的当下,还是有那么多的城市前仆后继的突破底线呢?为什么在驻马店被约谈撤回之后,还有9座城市非要挑战底线,挑战权威呢?难道他们不怕丢乌纱帽吗?为什么驻马店没有达到杀鸡儆猴的效果呢?

因为,放松的城市根本不是猴,而你才是那只猴!

接下来,还会有更多的城市继续放松,继续收回。这个游戏玩到啥时候是个头呢?

玩到大家都觉得有点麻木了,有点不足为奇的时候,宽松也就悄然间开始了!

请相信,在看风向的能力上,地方官员可比你强多了!

05 还能降息多少?

从去年8月改革LPR之后,5年期LPR房贷利率降了3次,总共降低20个基点。

我预计从5月份到今年年底,央行还会下调MLF和1年期LPR至少30个基点以上,而5年期LPR房贷利率至少还会有20个基点的降息。

也就是说到今年年底,5年期LPR房贷利率应该会降至4.4-4.5%之间。那就相当于从原来的基准4.9%下调50个基点,相当于过去的两次标准降息。

对于新申请房贷的朋友和计划转换LPR的朋友来说,一定要选择2021年1月1日为重定价日,不要选择你申请房贷和转换LPR满一年后的那天再重新定价。

因为今年的多次降息,明年你越早兑现、越早享受越好。

另外,请大家别再问我要不要转换LPR,我从去年8月说到现在。总之一句话,除非你利率是4以下,否则一概全部都转!

06 现金为王是最大的谎言

疫情以来,很多人都说现金为王。不管是搬砖的砖家还是愤青的键盘侠,都会像模像样的说:别投资,别买房,现金为王。

在我看来,即使是在经济危机之下,是否需要留够现金根本没那么重要,这完全取决于你的职业属性。

假如你是医生、教师、公务员、央企、国企、事业单位的员工,要什么现金流?要什么两年月供?要什么现金为王?

国家稳定就是你最强大的现金流。

而对于中小企业主和严重依赖经济环境的服务业和制造业员工,才需要谨慎投资,保证现金流充足。

而在全球大放水,央行逐步宽松的大背景之下,如果你工作稳定、收入稳定,还在手里攥着大量的现金,那就是非蠢即傻!

总之,疫情之年,你要么努力找工作,要么努力投资,除此之外,别无其它。

千万别把网络上的毒鸡汤信以为真,捧着大把的现金,坐等通胀!

07 贷款翻倍

每一次换房,你的贷款金额至少要翻倍,才有意义。

比如你自住一套500万的房子,贷款还有200万未还掉,那么假如你置换的房子是600万,贷款从200万增加到300万,那么就完全没有必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%,也就是60万左右,而你多贷了100万,却还要付出60万的的换房摩擦成本。

置换,必须让贷款额至少增加一倍,否则就别换。买房赚钱靠的就是杠杆赚钱,靠的就是用银行的钱赚钱。

房价大涨行情下,万不得已可以选择用全款或者少量杠杆买房,但是在房价滞涨和横盘时期,必须达到杠杆翻倍,换房才有价值。

房产置换的大忌,就是平进平出!

08 合理负债

15年前,上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”,但现在看来,当年的有贷和无贷,现在身价至少相差2-3倍。

美联储无限量印钞开启,各国零利率负利率频现,全球大宽松时代已经到来,认不清这个现实你将输的很惨!

全款买房和提前把银行贷款全部还清,是最愚蠢的理财方式。

假如你名下有一套无贷款的房子,那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房,或者……

让每一套房子都处于还贷之中,才是你抵御通胀最合理的方式,因为你手里的钱会变毛。所以,假如你手里的钱都是银行的,那毛的越快,你的资产才越高。

你必须保证,手里始终拿着银行的钱。轮到大涨,你就一步登天,房价不涨,你也能抵御通胀。

一定要记住:合理负债才是你抵御通胀最有效的手段!

货币是水,资产是船,你得先有船,才能水涨船高,否则很快会被淹死,就像头图里的星星一样!

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