中国房地产五巨头：土地和资本的游戏怎么玩下去

故事从这里开始。

1980年4月的一天，邓小平登上了北京前门的一座高楼，并在这里发表了一系列与房子有关的观点，其中就包括那案关重要的：房子是可以卖的。

这就是具有历史意义的邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈活》。

同样是在这一年，驱动房地产行业的两个“车轮”——房改和士改开始双双转动，拉开中国房地产业波澜壮阔的40年序幕。

40年后的今天，数以亿计的房子被造出来，“三代同堂，六口一房”的生活已很难见到了。今天，中国城镇居民家属财富近七成是房产，中国最富有的10个人当中，近一半来自房地产行业，房地产业成为当之无愧的“财富收割机”。

房地产开发行业内的“玩家”也从1987年的2500多家一跃增长到2018年的9.8万家。

故事或将从这里转折。

40年之后，尽管仍在快速向前，但这个曾经最令人艳羡的行业不可避免地走到临界点。2019年，全国商品房销售面积出现同比负增长，这被视为新房增量“天花板“出现的信号。

以王石、任志强、冯仑、潘石屹等为代表的第一代地产大佬们陆续谢幕，房地产黄金时代似乎只剩背影。

开发商将面临最残酷的优胜劣汰。从2013年开始，房地产企业的增长速度明显放缓，房企破产倒闭的消息不绝于耳。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆此前表示，中国房地产企业有9万多个，前10家造了整个中国房子的30%；前100家造了开发量的70%，前1000家基本上造了90%。还有剩下的近9万家房企市场份额常低，且绝大部分是空壳公司。他预计，到2030年，开发商可能只剩下3万家，悲观预计之下，甚至只剩1万家。

研究机构的数据也支持这一论述。中指研究院发布的数据显示，2019年百强房企市场份额上升至61.5%，行业集中度进一步提升。

其中合实力Top10房企销售额市场份额为27.7%。

春江水暖鸭先知。在这个时代交替的历史时刻，房地产企业经历了什么？这场土地和资本的游戏怎么玩？房地产市场走向何方？我们选取了五大房企，从它们身上或许可以找到一些答案。

No.1 万科

总部深圳

老大哥的危机感

万科1984年成立，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。在过去的很多年里，万科都是国内最大的住宅开发企业。

2018年，万科秋季例会的照片被曝出，刷满全场屏幕的“活下去”三个大字，在业内引起轩然大波。要知道，当年万科销售金额突破6000亿元，依然高居全行业第二的位置。

尽管销售额再创新高，但在2018年的年报当中，方科依然表示，“公司的转型势在必行”。

从2012年开始，万科作出“行业已进入白银时代”的判断，随后正式开启了多元化转型之路。

这个全球最大的“住宅开发商”不断推出新的业务，陆续涉足商业、物流、养老、医疗、长租公寓、旧改等新领域，向其目标“城乡建设与生活服务商"靠拢。

这个包含战略、机制、文化、组织、人在内的全方位转型，也带来万科内部的大规模人事变动。据报道，2019年至2020年初万科共有14个区域高层出现职位调动。

为何“老大哥”的危机感如此强？或许这个数字可以告诉我们部分答案。2019年35岁的万科实现年度销售额6308.4亿元，再创新高，但同比增速下滑至个位数，仅为3.94%。行业增长边际隐现。

房地产行业转型不易，且目前尚无成功案例。万科坦言，关键问题在于“找不到和房地产赚钱前景相当的行业”。

即便是经过多年的业务探索和调整，住宅开发仍然是万科业务的绝对核心。2019年全年，万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%。其中，来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比95.9%。

No.2 碧桂园

总部佛山

“三四五线之王”

十多年前，地产界最著名的四大金刚是“招保万金”，它们是地产股当中的龙头，被视为行业标杆。如今这一称号已经被“碧恒万融”所取代，其中的领头者就是碧桂园。

相信很多人都听过杨惠妍的名字。作为碧桂园创始人杨国强的女儿，杨惠妍已连续三年蝉联中国女首富。如今她已任碧桂园联席主席，逐步从父亲手中“接棒”。

成立于1992年的碧桂园是从广东顺德一家乡镇建筑工程队发展而来的。高周转、高杠杆再加上过去几年大规模棚改的助力，让广泛布局三四五线城市的碧桂园成功“逆袭”，成为最近3年房地产行业的新领军者。

与一些企业选择在熟悉区域深耕的战略不同，碧桂园可以说是全国布局最广的房企之一。截至去年年底，碧桂园中国内地项目总数为2512个，分布于31个省(区、市)的282个地级市，覆盖1299个区(县)。今年年初，碧桂园总裁莫斌在年度工作会议上宣称，将再次拿出攻打下沉市场的决心，坚定下沉五六线城市。

不过，即便是广撒网的行业龙头也遭遇业绩增速下滑的情境。2019年碧桂园销售额同比上涨10.0%,与2018生相比增速下降21.25个百分点。利润增速也出现明显放缓。

除市场行情波动外，业内人士认为，或与企业主动调整有关。碧桂园在2018年中发生多起工程安全事故后，提出提质控速。人员变动成为其中一项重要特征。该企业年报显示，2019年底，碧桂园员工数量减少近3万人，下降22.53%。

在多元化方面，碧桂园似乎打算走一条非典型之路。2018年，碧桂园宣布进军现代农业和建筑机器人等领域，2019年初碧桂园将其与地产业务正式并立为公司着眼未来20年发展的新三驾马车。

No.3 恒大

总部深圳

控规模降负债

在3月份发布的2020胡润全球房地产富豪榜中，65岁的恒大集团董事局主席许家印以2310亿元人民币的资产再次成为全球地产首富。

疫情期间，恒大率先推出的网上购房等营销活动又为他赚了一大波眼球。

不过，恒大2019年的业绩报表并不那么好看。2019年，恒大合约销售额为6010.6亿元，较2018年增长9.0%,增速同样降至个位数。与此同时，2019年恒大净利润约为335亿元，较2018年下降约50%。当年，恒大的负债率小幅上升，处于行业较高水平。

针对2020年的发展方向，恒大董事局主席许家印强调，要用最大决心、最大力度，一定要把负债降下来。他指出，要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

其方式则是通过土地储备的逐渐减少,来实现公司的控规模降负债的要求。恒大称，未来三年每年要降低300万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

不过，对于销售金额，恒大的目标依然不低：今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。

在房地产开发规模收缩的同时，恒大在新能源汽车、文化旅游健康养生等领域展开布局。由于此前进军矿泉永、粮油、乳业等领域的多元化转型尝试失败，此番恒大在多元化发展方面更为谨慎，此前该公司表示，除上述新能源等领域外，5年内不再进入任何新产业。

No.4 融创

总部天津

“并购王”的新选择

近年来发展迅猛的融创中国在房地产业内有“并购王”之称，其高速扩张和多元化布局大都是通过并购实现的。万达文旅城、乐视、融科、环球等多个百亿级的并购案均是由融创推动的。

从2019年的几起大笔并购中或可看出一些融创的发展特点。2019年初，融创以近126亿元的价格拿下泛海系两个项目；7月，耗资67亿收购新湖中宝20宗地；10月，逾40亿接盘李嘉诚大连项目；11月，以152.69亿元买下云南城投集团的环球世纪及时代环球。

并购带来大量的土储和可售项目，进而推动公司规模的迅速扩大，特别是在地价上涨的背景下，并购被视为一种更为划算的买卖。通过并购，融创也在地产开发之外，构建起服务、文旅、文化、会展会议、康养等多元化板块。

不过，并购同样加大了债务风险。年报显示，去年融创中国净负债率为176.4%，高出同行好几倍。同期，碧桂园净借贷率为46.3%，万科的净负债率仅为33.9%。今年以来，受到突如其来的疫情影响，各大房企销售放缓，负债压力加大。

在今年的业绩会上，融创董事局主席孙宏斌称，融创今年要做的三件事，调融资结构，降融资成本，并处置一些持有资产。

这或许意味着曾经加杠杆“买买买”的融创会转道“卖卖卖”。孙宏斌透露，2019年底融创成功地卖掉了一个酒店，现在还有4个酒店短期内也会成交。4月14日，据金科公告，融创中国以46.99亿元的价格协议转让金科11%股份。

在拿地上，融创也表示要更加谨慎，要拿对地方拿对时间。

No.5 绿地

总部上海

摩天大楼“专业户”的新挑战

从南京紫峰大厦开始，绿地在郑州、西安、苏州、济南、合肥等城市制造了一个又一个超高层地标，成为业内当之无愧的摩天大楼专业户。

不过，摩天大楼的建设之路并不平坦。去年11月份，网上流传出一则中建三局集团有限公司向绿地发出的工程联系函，函件称武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款，已经全面停工。

武汉绿地中心是“华中第一高楼”,总建筑面积为40万平方米，设计高度为636米，不过，因航线限高等原因，这座大楼最终高度或被削掉近200米。

此后，绿地方面回应称，停工的说法不实，但这一消息依然引发市场对绿地资金链的担忧。

绿地依靠摩天大楼打响了知名度。但近年来，超高层项目“停工”、施工进度缓慢等质疑声音一直围绕着这家企业。

分析认为，在当下融资端紧缩调控趋严的市场环境下，耗资巨大利难、开发周期长的摩天大楼，正成为绿地的严峻考验。值得注意的是，绿地似乎已经在转型方面迈出实质性步伐。根据其2019年报，在绿地的两大主业开发中，2019年，房地产的营收占总营收的比重为45.42%;大基建实现营收1885亿元，同比增长27%,占总营收的44.068%,两大主业合计占绿地全年营收的90%。

虽然基建板块对营收的贡献日益增大，但是由于基建板块毛利率只有431%,对利润的增长拉动效应并不显著。

房地产

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