今年这10个城市的房价最有可能下跌

在房企自身债务压顶和疫情雪上加霜的内外夹击之下，2020年，房价真的可能迎来一次实质性的回调。

这个时候，就是考验购房人和房企各自僵持能力的时候了，谁先坚持不住，则对方收益。

一个没有品尝过下跌之痛的房地产市场，不是一个健康的市场。

这次突如其来的新型冠状病毒疫情，让很多行业极其受伤。除了旅游和餐饮之外，影响最大的，应该就是房地产行业了。

原本很多房企都指望着在春节来一次返乡置业“大收割”的，疫情一来，不仅大收割没了，整个一季度的业绩，还基本都要泡汤了。

2019年，全国房地产销售额超过16万亿。因此，即使按照最乐观的预计，疫情在3月结束，社会运转恢复正常，那么整个房地产行业在此次疫情面前，保守估计损失的销售额将超过2万亿元，也就是去年总额的八分之一，大概在15%左右。

对于如今大玩高周转的地产公司而言，两个月没有进账，经营压力可想而知。而且，今年整个地产行业也将进入还债的高峰期，有专业机构估算，全国房企2020年到期的债务（主要包括银行贷款、境内到期债权、海外到期债权、信托融资、私募基金等）大概在4万亿规模左右。

综上，从宏观上看，2020年将是近10年来，地产行业承压最重，房价下行压力最大的一年。那么从微观上，具体到每个城市，哪些城市的房价，最有可能下跌呢？

我们认为，以下10个热点、重点城市的房价，今年下跌的可能性最大。注意，前提是：今年楼市宏观调控政策没有较大松动，资金层面也没有大放水。

1、武汉

作为这次疫情的发源地，武汉的房价，毫无疑问下跌的可能性最大。

可能大家都注意到，从最新的房价统计结果来看，1月武汉的新房价格不仅没有降低，环比去年12月还上涨了0.2%。这是为什么？唱的哪一出？

其实这有点像股市里面一只股票由于公司遭受重大危机，临时停牌，不能交易，所以价格暂时锁死了。

目前武汉全城的新房二手房基本暂停交易了，但一旦重新启动，虽然不会像股票一样一开市就死死地封在跌停板上，但利空最终反映到价格上是在所难免的。

武汉的房价，多少合适？这里不妨选一个参照——成都。目前武汉房价整体上比成都贵20%左右，但是从经济实力上看，武汉和成都旗鼓相当。

由于2019年武汉的GDP还没有公布，忙着抗疫，顾不上这事，所以我们以2018年数据为对比。2018年武汉的GDP是14847亿，全国排名第九，成都的GDP是15342亿，全国排名第八，成都还略强于武汉。

从城市名气上看，虽然新一线城市这个名头有点虚，但是毫无疑问，成都的城市名气要明显高于武汉，这一点估计有意见的人不多。

从环境上看，成都被称为天府之国，少不入川老不出川，和三大火炉之一的武汉相比，成都明显更宜居。而且从这些年北上广一线人群迁徙来看，逃离北上广的人，首选地第一个就是成都，第二个是杭州。

从教育和医疗资源上看，武汉对成都而言也没有明显优势。

综合各方面来看，成都在软硬件上都不输给武汉，那么武汉目前的房价比成都贵20%，就显得不是那么合理了。

因此，粗略预测，因为这次疫情，武汉房价短时间遭受“1.5跌停板”，也就是武汉前期部分房价虚高的区域下跌15%，是完全有可能的。

而像离华南海鲜市场最近的几个小区，还有疫情大爆发前举办万人宴的百步亭小区，部分二手房出现20%的下跌，也不要觉得奇怪。

武汉房价，今年很受伤。

2、天津

前几年天津经济一直在挤水，GDP增速从过去的年均两位数，断崖式下跌到5%以下，从尖子生沦落到和东北三省为伍，已经让人惊掉下巴。

但是正所谓没有最惊吓，只有更惊吓。这两天，全国第四次经济普查结果出来了。天津的GDP数据，用四个字来形容就是：惨不忍睹。

2018年，天津市公布自己的GDP是18809亿，然而经过国家经济普查之后，发现天津2018年GDP只有13362亿，直接砍掉了5446亿元。天津的GDP，被挤水28.9%。

之前大家都知道，某些部门的数据有水分，但是估计没有人会想到，天津GDP的水分能大到这种程度。

都说数字这东西嘛，加减乘除都有四舍五入的习惯，因此有误差可以理解，但正常的四舍五入，误差在5个点以内还算可以理解，这相差快30个点，就真不能说是误差，应该是真严重失误，真有点过分了。

就像明明只有20人，数来数去上报30人，加减乘数弄这大失误，只能说是明显的那啥了。出现这样的情况，强烈建议对相关部门和责任人追责问责，不然，怎么对得起那些老老实实上报数据的人呢？

挤掉水分之后，天津的GDP全国排名从第六下滑到第十，如此看来，短期内天津的房价还没有到底，不能说就要像GDP那样大幅下挫，但肯定还有进一步下降的空间。

因为三分之一的经济规模被挤掉，史无前例，而且估计也不会有后来者了，这对于市场信心的打击，实在是太大了。

3、石家庄

在雄安起来之前，石家庄在河北地理版图上的第三城位置还是有保障的（第一北京、第二天津、第三石家庄）。

现在的问题是，天津已经这样了，作为处于同一地区的城市，在比较效应之下，日子自然不会太好过。毕竟，二哥涨，三弟跟涨，没问题，现在如果二哥跌，三弟势必也会跟着跌，毕竟石家庄自身的政策优势，并不明显，很难对冲这个大利空。

因此，这次天津经济被大幅度挤水，最受伤的除了天津自己之外，其次应该就是石家庄了。

4、青岛

从2008年开始，青岛一直被称为北京天津之后的北方第三城。这一点反映到青岛的房价上也如此，目前在北方，青岛的房价仅次于北京和天津。

历史上青岛曾经还有过更高光的时刻。民国时候，中国三个最发达的城市被称为“上青天”。上就是上海，青就是青岛，天就是天津。

2018年上合峰会在青岛召开，更是让青岛成为全国焦点，网上一度还流传出一个段子，“叫山东的济南，中国的青岛”，意思就是调侃济南只在山东有名，青岛才属于全国知名，青岛的房价也确实一直以来都高于济南。

和天津一样，这次经济普查结果出来之后，青岛2018年的GDP也被大幅挤了水，虽然没有天津那么狠，但是幅度也不小，从12002亿下降到11000亿，降幅为8.35%。

2018年，乘着上合峰会的东风，青岛房价冲到阶段性历史最高点，直逼天津。峰会结束之后，青岛房价在一年多时间内整体下降了15%左右，部分板块二手房下跌超过20%，领跌全国。

青岛房价2018年炒得有点猛，因此回调一些是正常的。不过青岛房价在2019年这一轮全国主要城市中回调幅度最大，主要原因还是在于供应过大。

这两年青岛政府在规划时圈圈画的有点多，好多年前设立的西海岸新区还没有吃饱填满，接着就是红岛新区，以及大规模撤县设县，即墨市、胶南市相继成为青岛市即墨区、胶南区，供应量一下起来了，市场短期内消化不了。

之前一直传言青岛市政府要搬到红岛新区，目前看遥遥无期，前期炒的比较凶的红岛新区楼盘现在都比较尴尬，新房价格战异常凶猛。

青岛GDP从12002亿元下降到11000亿元，挤水幅度8.5%，以此类推，今年青岛整体房价，继续回调个8.5%，也算在合理范围区间，可以接受。

当然，青岛楼市有一个最大的变数。

青岛为什么能发展成北方第三城，一直压着省城济南，大家都心知肚明，主要得益于前二十年中日韩三国打得火热，青岛成为中国对接日韩的桥头堡。

后面青岛慢慢失速，经济总量先后被无锡、常州、东莞这些地级市追赶甚至超过，一个重要原因就是在老美亚太战略之下，中日韩关系的降温，经贸跟着受损。

不过有心的人可能注意到，老美的特总上来之后，中日韩三国的关系，又开始升温了，传言已久的“三国自贸区”，又看到了曙光。

因此，关注青岛楼市的，不仅要留意国内政策，还应该随时盯着日韩动向。从某种角度而言，不能说是中国的青岛，说是东亚的青岛，可能更合适一些。

5、济南

济南在山东的地位之前一直比较尴尬，知名度不及青岛，经济也落后青岛一大截，甚至玩不过烟台，济南GDP长期排在省内第三。作为省城老大哥，心里很憋屈，后来把莱芜并进去，总算坐二望一了。

在GDP坐二望一的同时，济南的房价也蹭蹭大涨了一波，全市均价超过2万。作为全国经济总量排名第三省的省会城市，按理说这个价格也不算太离谱，毕竟广东省会广州奔4万去了，江苏省会南京也奔三万五去了。

但刚刚公布的第四轮经济普查数据显示，2018年山东全省GDP从之前的76469亿元，被挤水到66649亿元，缩水了9820亿，挤掉12.8%，接近万亿。要知道甘肃和青海两个省一年的GDP加起来，也就万亿出头，一个山东省，把甘肃、青海两个省挤没了。

当然，山东这次最尴尬还不是这，最尴尬的是，全省15个市的GDP全部被挤，无一幸免，全军覆没。

在GDP统计上报上，山东15个市，没有一个说实话，只能说山东这大环境，真需要来一次刮骨疗毒的整治了。不然真就像网上调侃的，快沦为下一个东北了。

2019年，济南楼市其实已经回撤了10%左右，但是目前来看，作为在这一轮上涨中几乎翻倍的济南楼市，在全省GDP被挤水12.8%的大前提下，房价下行压力可想而知。

因此，济南房价，调整也还未见底。

6、烟台

一直以来，烟台都被称为青岛的跟班小弟，因为这两个城市地理位置上都同属于胶东半岛，经济结构也非常类似，而且和青岛一样，对日韩的依赖度很高。

这次GDP被积水，烟台和青岛也一样，基本保持了同步，被挤掉了1033亿，下调幅度13%。在青岛房价大幅调整的同时，烟台房价没有不跟进的理由。

因此，2020年，烟台房价下行压力，不比青岛小。

对于烟台而言，目前更大的利空，可能还在于其在山东省内的地位不保。目前山东省算是看明白了，多城市平衡发展，不利于提升城市知名度，因此山东最近两年是可劲地支持济南和青岛，什么好政策都往省城济南和青岛堆。

比如这个月，山东又高调宣布支持济南和青岛建设国家中心城市。

一个省的资源毕竟是有限的，济南青岛拿走一大半，其他城市能分到的资源也就所剩无几了。

烟台要想恢复之前的荣光，在经济上超过济南，再次成为省内第二，靠山东是不太可能的了，还是那句话，烟台的未来在中日韩三国的关系，如果中日韩三国自贸区能达成，烟台还是能跟着喝口汤，复兴一把大烟台。

7、深圳

论经济总量，深圳目前落后于上海，论医疗、教育资源，深圳完全没法和北京相比，论文化底蕴，深圳一样没有广州、南京、杭州深厚。

但是深圳的房价，却走到今天的全国第一，拳打政治中心北京，脚踢经济中心上海，广州、南京、杭州都是小弟。

至于原因，当然很多，什么市场经济活跃，政策灵活，深圳人口年轻，城市活力无边，不可否认，这些都是，但是这些原因，都不是主要的。

深圳房价全国第一的根本原因，在于深圳的面积小，可用土地面少，严重的供需不平衡。

目前深圳的常驻人口，官方口径虽然只有1303万，但是就像天津的GDP被夸大一样，深圳的常驻人口，是严重被低估。从各方面的指标，比如移动电话数量，生活垃圾产生量，居民用水用电量这几个不能造假的数据来看，深圳的常驻人口，远不止1300万，真实的数据应该在2000万左右。

而目前深圳全市的有房产证的商品房数量，大概在150万套。因此，从存量上看，150万套房，对应2000万的潜在人口需求，稍微有点经济常识的人都能预测到深圳房价的走势。

而从增量上看，目前1996平方公里大小的深圳，土地开发已经快接近饱和，可向市场供应的土地少的可怜。

2019年，深圳住宅用地只供应了12块，总面积16万平方米，即使全部按照高层小区容积率3.5来计算（容积率3.5已经非常高了），也就可建56万平方米的房子，一套房子按照90平米计算，2019年深圳新房供应在6200套。这个数量，也就武汉、成都，重庆这样的城市高峰期一周的成交量。

这种供需矛盾，不能简单说是失衡，简直就是快要窒息了。

因此，如果深圳楼市继续这样玩下去的话，超过香港，指日而待。

鉴于深圳的无地可用，于是搞了一个深汕合作区。深汕合作区属于深圳一块飞地，对于深圳的土地供应，没有任何影响，因此也完全谈不上平抑房价。

深圳高房价要解决，路径只有一个，就是给深圳扩容，长久之计是干脆直接把惠州或者东莞划给深圳，就像济南吞并莱芜一样，别整深汕合作区这种虚头巴脑的隔靴搔痒。

合并之后，短期可能会刺激东莞或者惠州的房价，但是长期看，供应上来之后，深圳的远期房价是完全可以抑制的。合并东莞，大深圳长期房价会回落到上海的水平，合并惠州，深圳的房价长期看平广州。

不过，就目前的形势来看，似乎谁也不想去这么做。第一，万一深圳的房价被刺破了，影响到深圳的经济怎么办？示范区还搞不搞？第二，如果深圳跌了，其他城市跟不跟？如果其他城市也跟进，全国普跌，能不能承受？

所以，深圳现在的情况就属于，调控吧，怕捅娄子，谁也承担不起这个责任，不调吧，都快赶上香港了，示范区要变成了炒房区。

总结一句话就是：进退两难，骑虎难下。

8、厦门

厦门的情况，和深圳非常像，都是属于那种供需矛盾及其突出之后导致的高房价。尤其是厦门岛内，谁能想象得到，曾经长达5年的时间土地0供应。

2013年12月30日至2018年9月12日，1725天里，厦门岛内没有任何土地供应，这种关起门来自娱自乐的玩法，就连深圳也难以望其项背。

因此，在2017年最巅峰的时候，厦门的房价几乎和当时的深圳持平。岛内遍地都是单价七八万的房子。但无论那个方面，厦门城市的基本面可是都没法和深圳比的。

最近两年，可能厦门也发现，再像岛内这玩下去是不可持续的，于是加大了岛外的海沧、集美、同安等几个区的开发力度，效果也是立竿见影，非常明显，2018年厦门房价以相较于高峰时期20%的跌幅领跌全国，土地出让价腰斩的也比比皆是。

因此，虽然厦门面积也不大，比深圳还要小一点，只有1699平方公里，但从市场反应来看，厦门房价明显比深圳要虚。

毕竟厦门的人口基数摆在那里，官方数据只有411万，即使实际人口按照500万计算，也就深圳2000万的四分之一而言。

9、哈尔滨 长春

哈尔滨和长春，在上世纪90年代国企当家之前，与沈阳并称为东北三虎，威风无比，尤其是哈尔滨，由于靠近俄罗斯，城市建筑也很欧洲化，大街上时不时还能见到肤白貌美大长腿的俄罗斯姑娘。

长春也不弱，一个长春一汽及带动的上下游产业链，都快撑起长春经济的半边天了。不过进入新千年之后，东北三省经济全线沦落，几乎快成扶不上墙的笑话了。

东北很多人自己也觉得呆在那里没前途，于是纷纷南下发展，现在不少经济发展好的城市，除了本地人之外，最多的就是东北过去的人了。

由于经济大环境不行，哈尔滨和长春的房价，在东部省会城市中属于垫底型，但即便如此，在上一轮房价普涨之下，哈尔滨、长春也纷纷过万了。

而这里的大环境，其实并未改变，人口还在持续流失，哈尔滨和长春的涨，完全是属于那种稀里糊涂的跟涨型，一看全国都涨了，得，咱哥俩也来一波吧。

不过，正如山东GDP被疯狂挤水一样，这次经济普查，吉林和黑龙江也很惨烈，分别被挤水3820亿和3531亿。数字上看起来没有山东的9820亿那么恐怖，但是这两省基数本来就低，因此算比例的话，山东挤掉的只有12.8%，而吉林被挤掉了25.3%，黑龙江被挤掉了21.5%，都快和天津差不多了。

正所谓唇亡齿寒，看着被大幅度挤掉的GDP数据，估计哈尔滨和长春的房价，一定也正在某个角落，瑟瑟发抖。

10

一个从来不生病的人，不是一个完整的人；一个没有品尝过下跌之痛的房地产市场，不是一个健康的市场。

1800年以来，美国的房价经历过18次30%以上的大跌；1950年以来，香港的房价经历过5次大跌；1970年以来，英国的房价也经历过3次大跌。

而中国的房价，从1998年住房制度改革以来，整体上一次像样的回调都还没有发生过。

就像一个小孩在成长过程中的跌跌撞撞、摔摔打打必不可少一样，对于中国房价，在经历了三十年的单边上涨之后，跌跌，可能才更健康。

房价

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