碧桂园是如何稳坐地产龙头的

对于2019年的地产行业，用“太难了”形容并不过分。“房住不炒”红线紧绷，楼市降温痕迹隐现。有人说，房企将迎来新一轮洗牌，也有人说，行业进入了强者恒强的王者时代。

无论哪种说法，地产行业变革加速是不争的事实。大浪淘沙，10年时间，30强房企的名单更换了20家，14年时间，百强名单更换了81家，曾经的头部房企从“招保万金”变成了“碧万恒融”。

1月6日晚，碧桂园披露2019年12月权益合同销售金额，全年数据也宣告出炉，可谓是年终交卷。同比来看，碧桂园继续保持稳健增长态势，继续保持行业龙头地位。在全行业调整之际，碧桂园这样的成绩给投资者吃了一颗定心丸。

然而，当你仔细审视碧桂园2019年的历程，你会发现，碧桂园的行业龙头地位并不值得惊讶，而是一种顺其自然。究其原因，碧桂园一直强调“稳”字当头，在项目开发精细化、区域布局优化和管理制度调整上多点发力，打造公司核心竞争力。

5522亿！权益销售金额再创新高

1月6日晚，碧桂园公告12月权益合约销售额123.6亿元人民币，同比增长1.88%。加上前11个月的5398.4亿元，全年权益合同销售额5522亿元，同比增长10%。这组数据意味着，权益销售金额再创新高。

前方打胜仗，后方保好障。靓眼的数据源于碧桂园充足的“粮草储备”。

统计数据显示，2019年下半年，碧桂园准备了4820亿元的权益可售货量，随着新项目的陆续入市和小步快跑的销售节奏的有序推进，该公司保持了单月销售额稳定持续增长的良好势头，7-11月的销售额分别为425.7亿元、468.3亿元、515.8亿元、567.6亿元、601.5亿元。

仅仅是前11个月,碧桂园累计实现的权益合同销售金额就已达5398.4亿元,同比增长10.2%，超过2018年全年的5018.8亿元。

从第三方统计的全口径销售额来看，碧桂园2019年度的数据为7715.3亿元，同比增长5.9%，拿下了第三个年度销售冠军，体现了公司稳健如一的强大战略定力和发展实力。

在强大实力的支撑下，碧桂园二级市场股价稳步上升，2018年10月以来震荡走高。

碧桂园2018年10月以来股价走势

后劲十足，城市布局进一步优化

2020年，在“房住不炒”的主基调下，行业政策调控难有实质性松动，房企已经不能一味追求规模扩张，发展重点也逐步由“增量”转向“提质”。

可以注意到，碧桂园在可售货源增长的同时，也在不断优化城市布局。随着“因城施策”政策的深入，区域调控的风险系统也相应上升，广泛而均衡的布局成为了龙头房企们平滑周期、确保业绩增长的压舱石之一。

正所谓，鸡蛋不放在同一个篮子里。目前，碧桂园的项目已遍布内地31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市，如此广泛的布局，几乎可以对抗所有区域调控风险。

在广泛的布局中，找到绩优区域更为关键。在地产行业，有“得大湾区者得天下”的说法。值得一提的是，碧桂园极具有前瞻性的布局重点聚焦在了粤港澳大湾区和长三角等产业及人口集中的国家级政策城市群。

截至2019年6月底，碧桂园的权益可售资源合计2.78万亿元，75%的权益货值位于中国五大城市群，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域。公司项目数量合计2381个，其中广东有498个，长三角645个，合计拥有的项目数量占据总量的半壁江山。

单就粤港澳大湾区而言，碧桂园在这一区域的土地储备已可媲美深耕广东的中型房企，2019年中期已获取权益可售货值3467亿元，潜在权益可售货值5519亿元，合计接近9000亿元的货值，发展空间巨大。

除了全国布局的不断优化外，精干、高效的组织架构也为碧桂园不断突破成长极限提供了必要的制度保障。在12月2日的碧桂园集团管理会议上，碧桂园集团总裁莫斌表示，一年来，公司持续提升全周期综合竞争力，变革管理制度，优化组织结构，通过推行纵向轮岗、建立责任共同体等举措，逐步强化总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一的三级管控体系。

这些举措有效提升了碧桂园对于周期和市场调整的应变能力，为企业的可持续发展激活了内生动力。

行业收紧，碧桂园依旧“稳”字当头

外行人看热闹，内行人看门道。房地产业看似是一个拿地、开发、销售、回款的粗线条流程，但实质上极为复杂，需要如履薄冰，需要精细化，也就是“稳”。

“稳”不仅是企业长久发展的必然要求，也是当下大环境下的“妥协”。不同于2016-2017年行业规模的大幅提升，2018年以来，地产行业由高速增长向平稳增长过渡。

2019年，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，行业整体规模增速更是较前两年显著放缓。为适应市场调整，房企总体战略仍以求稳为主，比如去年融创宣称少拿地，富力一度“暂停拿地”。

身为地产行业的龙头，碧桂园已在2019年率先实现了平稳健康增长的高质量发展战略转向。“稳”有一个重要指标——现金流。

在2019年中期业绩会上，莫斌曾说：“行业政策的进一步收紧，给我们带来的挑战很多。所以，一定要抓好现金流管理。”这句话直抵行业发展核心，地产业务关注现金流，良好的现金流背后是稳健地发展。

对于地产这样的资金密集型行业，业务规模扩大和债务杠杆下降几乎是一个悖论，现金流充裕更是可遇不可求，但碧桂园做到了，彰显的是其地产业务的精细化之处。

截至2019年6月底，碧桂园现金余额约为2228.4亿元，占总资产比例达到12.8%，资金优势明显。现金流上，碧桂园实现权益物业销售现金回款约2659.4亿元，继2016、2017、2018年后又一次实现正净经营性现金流。

更为核心的是，碧桂园手上握有的现金覆盖了短期有息负债的2倍，稳健的财务风格可见一斑。在衡量企业财务安全指标的净借贷比率上，碧桂园的净借贷比率始终低于70%。碧桂园可以说是“稳稳的幸福”。

多元一体，未来不止房地产

地产行业进入白银时代后，头部房企都在未雨绸缪，寻找二次增长曲线。在地产主业和多元化之间如何倾斜？碧桂园回答：紧紧围绕其地产主业挖掘新市场和新动能。

2019年初，碧桂园明确地产、农业、机器人是未来三大重点业务，同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，指明了科技创新转型升级的方向。

地产、现代农业、机器人，听起来是“天上地下”的业务布局，如何能够协同发展？

机器人是建筑机器人，贴近主业。比如建筑机器人可以完成重复、繁重、危险的工作，弥补建筑工人的缺失，提高生产效率降低安全事故风险。

目前，碧桂园在建项目的面积达到了2.8亿平方米，每年的交楼面积差不多达到了1亿平方米。这意味着碧桂园制造出来的机器人将会有充足的应用空间，其产生海量的数据进而来升级自身的性能。

机器人是用来建造房子，高科技现代农业也有重要使命。一方面可以带动农民增收致富，助力国家战略实施，另一方面通过研发、生产和销售，为更多人提供安全、好吃、实惠、丰富的农产品，进而为地产主业增添附加值。

董事会主席杨国强曾说，“我们不与农民争利，不与中小企业争利，希望与拥有土地的农民一起进行科学合理的谋划，走现代化农业发展之路，提升农民生产力，增加农民收入，共同为农村注入新的活力与生机，这也是碧桂园发展现代农业的初衷。”

不难看出，碧桂园“三驾马车”业务相互独立又相互支撑，一方面可以借助优势产业赋能，提升地产主业产品与服务的竞争力，抓住城镇化发展机遇；另一方面多元化业务在地产板块的支撑下发展难度相对降低，可以增强企业内生增长动力，进而大大降低市场风险和机会成本，减轻企业运营压力。

未来的市场环境难以预测，但可以肯定的是，顺势而为，用心做事的企业将会脱颖而出。从目前来看，碧桂园已经走在领先的道路上，市场也期待它有更多表现。

碧桂园

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