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江门:整个大湾区最没有存在感的城市要爆发了?

2019-12-21 15:03:49来源:客众作者:城市战争栏目:房地产人已围观

简介很多人没有注意到,粤港澳大湾区即将再添一条跨海大桥!据南方+报道,黄茅海跨海通道项目初测初勘外业工作成果通过验收,预计2020年6月正式开工建设。估计很多人听到这个名字会蒙圈,

很多人没有注意到,粤港澳大湾区即将再添一条跨海大桥!

据南方+报道,黄茅海跨海通道项目初测初勘外业工作成果通过验收,预计2020年6月正式开工建设。估计很多人听到这个名字会蒙圈,这座跨海大桥在哪里?如下图所示:

黄茅海跨海通道

黄茅海跨海通道项目是粤港澳大湾区重要通道,起点位于珠海市高栏港区,东连港珠澳大桥,西连新台高速并与西部沿海高速相交,终点位于台山市斗山镇。项目全长约30公里,跨海段长度14公里,包含斜拉桥2座,隧道2座、互通4座,采用双向六车道高速公路技术标准建设。

也就是说,这是一个连接珠海和江门的超级工程,其对珠江西岸的战略价值不可谓不高,但奇怪的是,这座大桥在媒体上几乎毫无话题性,原因是啥?

我想说的是,江门,可能是整个大湾区最没有存在感的城市。

广深不必说,都是影响全国的一线城市。佛山和东莞,毗邻广深,而且都是万亿级大城市,无人不知。珠海隔壁是澳门,从来不缺头条。惠州靠近深圳,自然不缺话题。中山因为深中通道,也是炙手可热的城市。

就连经济排名倒数第一的肇庆,也是有话题的。受益于南广、贵广高铁,肇庆的区位优势凸显出来了,现在喊出要建设连接大湾区和大西南的枢纽门户城市。而且肇庆还能和珠三角新干线机场沾上边,各路房企也争相布局,鼎湖新城说出来,还小有名气。

唯一缺点存在感的城市无疑是江门了,这本不应该,要知道江门在历史上的名气可不小!

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说起江门,可能有人不了解,但提起南宋崖门海战,很多人会有印象。崖门位于江门市新会区,公元1279年,南宋、元朝崖门海战,陆秀夫背着少帝跳海,南宋十万军民殉国,一些皇室后裔改名换姓后隐居在崖口附近,成为远近闻名的宋朝“皇族村”。

崖门还是珠江八大出海口之一,和东莞虎门、南沙蕉门、中山横门齐名。所以,江门是名副其实的珠江口城市,是非常正宗的珠江三角洲城市,其水网之密布、物产之丰盛、历史之沉淀,本来比惠州还要好。

江门还有很多旅游胜地,如电影《让子弹飞》的拍摄地就在著名的开平碉楼。巴金笔下《鸟的天堂》的原型小鸟天堂,以及圭峰山、立园、古兜温泉、上下川岛等,都在江门。

说起小鸟天堂还有一个故事。对江门新会有点了解的就知道梁启超故居就在小鸟天堂附近。抗战时期,日本侵略者扫荡新会,经过天马村时,想上岛放火。但听说这是梁启超的故乡,就绕道而去,因为梁启超发起的“戊戌维新“变法,日本人十分推崇。相信梁启超小时候经常来小鸟天堂游玩,深受灵鸟的“熏陶”和“启迪”才会是这样的奇才。所以日寇绕道而行,新会才得以保全。

梁启超是江门人,不得不说江门的确是人才辈出的地方。还有明代著名理学家、教育家陈白沙,国学大师陈垣、中国航空之父冯如、中国油画第一人李铁夫等均出自江门。刘德华、周润发、梁朝伟、谭咏麟、黄家驹等诸多香港明星的祖籍也是江门。

江门五邑还是院士之乡,以不到全国千分之一的面积孕育了32位院士。所以江门被誉为“全国第一侨乡”、“院士之乡”、“明星之乡”、“武术之乡”、“中国曲艺之乡”、“中国舞蹈之城”。

在经济发展上,江门也以民营经济发达著称,拥有维达、天地壹号、嘉士利、李锦记等知名品牌,还有大家宁愿等一小时也要喝一杯的网红品牌“喜茶”,也是从江门冒出来的。

悠久的历史文化、深厚的华侨资源、发达的民营经济,一度让江门人非常自豪。不过,江门这几年的经济发展有一点差强人意。

最近公布的《广东省前三季度各城市GDP排名》中,江门排名珠三角城市的倒数第二。

广东省前三季度各城市GDP排名

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江门的经济发展为何慢了一拍呢?分析认为,最主要的还是地理位置。

纵观大湾区城市,凡是和广深港澳沾边的都不差。佛山、中山得益于广州。东莞、惠州得益于深圳。珠海没什么产业却也因为澳门近年来得到了飞速的发展。江门和港澳广深完全挨不上边,最多也只是和佛山、中山、珠海紧密相连,完全享受不到广深港澳产业溢出或者政策的红利。

大湾区地理位置

另一个原因,江门面积太大,9500多平方公里,比广州还大,而且区域之间的发展不平衡,拉低了平均值。蓬江、江海和新会3个地区就贡献了江门7成的经济总量。更有数据显示,传统概念的“江门市”的二区经济其实十分发达。

以第三产业为主的蓬江区15年人均GDP达到至少17000美元,接近北京上海全行政区水平。以第二产业为主的江海区则达到13500美元。但是全市把四邑算进之后的人均GDP还达不到全国平均水平8100美元。可见,“吊车尾”的几个区把江门的平均值拉下来了。

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不过,这种不平衡的状况正在发生改变。

江门

今年3月份,江门印发的《江门市综合交通一体化规划(2018—2035年)》(以下简称《规划》)中,江门要跨越佛山、中山、珠海,和广深握手。在规划中表示未来可1小时通达珠三角其他城市,至广深车程缩短到30分钟,1小时可通达市域主要城镇。

港珠澳大桥、深茂铁路、深江肇高铁、深中江阳通道、广佛江珠城际等重大交通基础设施建设,江门都在想办法对接上。

从大方向上讲,广东未来的发展是必须要辐射到粤东粤西的。江门作为珠三角未来三十年“往西走”极为重要的门户,粤西的“桥头堡”。未来几年里,江门的区位优势将进一步强化,成为联系大湾区和粤西地区的门户城市。

一旦突破了交通这个短板,江门的潜力还是可以的,因为这座城市自身有很好的底子。

第一,江门本身有很好的民营经济基础。

江门有陈皮、摩托车和光伏这样的传统产业,有天地壹号、嘉士利、李锦记这些著名品牌,这些产业都是广东省数一数二的。除此之外,江门还有新机遇。省“十三五”规划中明确表述,江门要打造珠江西岸先进装备制造产业基地、全国小微企业创业创新示范市及中国国际旅游目的地。

此外,江门将和中山、佛山、珠海等地进行区域的产业合作,建设珠海—江门高端产业集聚发展区,涉及航空、新材料等高新产业。

江门有12家在A股的上市公司,有一家还进入了广东省A股上市公司市值TOP50。广东经济的三哥佛山也就两家,“世界工厂”的东莞也就一家。

第二,江门有得天独厚的滨海资源。

一直以来,江门的临海地区欠发达,而别的城市临海的地方经济贡献率绝对是地区的TOP,而江门的临海地区反而拖后腿。区域不平衡成为制约江门加快发展的一大短板。

今年以来,江门提出要加快谋划银湖湾滨海新城、大广海湾经济区,在新会银洲湖南部出海口一带再造一个新城。这个利好不仅充分挖掘了江门的滨海资源,还将是江门彻底扭转地区发展不平衡的重要一步。

第三,江门有侨乡这张王牌。

江门本地的常住人口456万人,但真正要说江门人应该是有800万人。为什么这么说呢?因为祖籍是江门的华侨、华人和港澳台同胞就有近400万人,几乎和江门本地人持平。

他们遍布在全球107个国家和地区,在各行各业都发挥着巨大的能量,可以说江门人也是世界人。江门如果打好了侨乡文化这张王牌,根本不差钱,毕竟华侨是地区经济发展中一个巨大的资本来源。

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从房价上看,江门的房价还不算太高,仍存在买入机会。

粤港澳大湾区10月新房均价

从10月份公布的数据可以看出,广州、深圳的房价都已经分别到3万4万一平了,连珠海这个小城市都已经破2万一平了,江门还没破万,在大湾区中,仅比肇庆略高,排名倒数第二。

那么如何在江门买房呢?我认为以下几个地方值得考虑。分别是新会区、江门的中心城区、鹤山市、台山市。

第一,新会。一个地区的销量代表着市场认可度。官方数据显示,1-10月份,新会房屋成交几乎与蓬江江海相当,所以新会是最具成长性的区域,具有一定的升值空间。

第二,江门市中心,包括东边的蓬江区、江海区。一直以为江门的中心城区都是江门最火的地方,从房价就能看出来,蓬江区都突破1W了,成为江门最贵的区。然而近两年来江门城区土拍成交楼面地价持续下滑,热度有所减弱。但是中心城市好的教育、成熟的配套依然是本地人的刚需。

第三,鹤山。鹤山是江门的非限购区。鹤山好就好在它的区位。鹤山以九江大桥、江顺大桥“二桥”北接广佛,又以江门大道南连江门其他三市三区。除此之外,广珠铁路的通车,南沙港铁路,鹤台铁路和珠三角新干线机场的等重大交通项目规划建设,使鹤山作为珠西枢纽门户的区位优势更为突显。

独特的区位优势,让鹤山楼市进入广佛地区楼市强力辐射圈。

当然,台山市也可以考虑一下。南临南海,上下川被誉为“东方夏威夷”。尤其是未来黄茅海大桥修成之后,终点就位于台山市斗山镇,将极大的缩短台山到珠海的距离。

当然,在江门投资买房的人还需考虑清楚。有数据显示,近一年内江门网签均价徘徊在7700-8500元之间,2019年10月网签价格为8060元,同比下降5.5%。江门全市近半年销售均价呈下降趋势。短期内江门楼市的升值空间依然有限,目前多以本地客户、自主为主。

从供求关系上看,江门是个供大于需的城市。占地面积为9505平方公里,甚至大于广州,但是人口非常少,大约只有广州人口的四分之一。而且,江门也不像惠州那样能够吸引到大量的外地客,其房价在前两年涨过一波之后,就缺乏新的功能了。

粤港澳大湾区11城主要经济指标

不过,房地产不仅要看宏观,也要看微观,江门房价虽然整体上缺乏上涨动能,但局部性机会仍然是有的,那种连片开发、环境较好、靠近老城、有产业集聚的新城区还是有价值的。

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