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长沙,拒绝炒房!

2019-12-15来源:凯风君作者:国民经略栏目:房地产

简介近日长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。

长沙做出这一系列动作,无疑需要勇气。而社会的掌声,无疑就是最好的鼓励。

潮退了,才知道谁在坚守。

 

01

长沙,又出手了!

近日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。

《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》

这是典型的”成本计价法”。将房价拆解地价、建安成本、税金、利润等众多细项,且将开发商的平均利润率限制在6%-8%,可谓事无巨细,监管深入到每一个“毛孔”。

6%-8%的平均利润率到底高不高?

看看数据就明白了:2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元,毛利润14905亿元,净利润总额6291亿元。

这些房企的毛利率加权平均值为31.1%,净利润率加权平均值为13.1%,其中龙头房企净利润率高达21.3%。

2018年上市房企归属母公司净利润TOP20

显然,将开发商的平均利润率限制在6%-8%,可谓在房地产的利益盘子里斩下了一半蛋糕,杀伤力自然不容小觑。

 

02

当然,这并非严格意义上的新政。

早在2017年,长沙就出台过类似文件,不过当时针对的是“限价住房”,且是暂行办法,这一次升级为正式文件。

对此,长沙市有关人士还对此做出解释:楼市政策没变,外界对楼市政策放松系误读。

长沙市发改委政策解读

事实上,这种担心有些多余,对于长沙出台的规定,几乎没有人认为是宽松。

相反,在楼市试探性松绑的关口,这个政策更像是对“房住不炒”的重申,并不影响人们对于长沙“反炒房第一城”的认识。

能坚守,本身就已不容易。

就在半个月前,长沙有关领导在接受人民日报采访时明确指出:

 

长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖,走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。

要知道,在此之前,长沙楼市调控,就堪称二线最严。

长沙不仅将限售期限从3年升格为4年,而大多数城市都是两年,而且全面封堵了企业购房、未成年人购房、离婚购房、落户购房的通道,一点漏洞都没剩下。

别的城市户籍人口限购两套房,而长沙对二套房又做出额外限制:户籍家庭购买第二套房,需在首套房不动产证满4年之后。

不惧市场变局,楼市调控持续加码,长沙坐实了“反炒房之城”的称号。

 

03

长沙房价有多低?

2019年年底,长沙房价均价仅为1万元左右,中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元。

这个房价,不仅远低于同处中部的其他省会城市,甚至还不及一些东部地区的三四线城市,堪称房价洼地。

长沙各区房价一览

要知道,目前,全国房价过万的城市高达65座,浙江更是所有地级市全部跻身万元房价俱乐部,而长沙仍在1万元左右徘徊。

横向对比来看,同处中部的武汉均价1.7万元,合肥均价1.43万元,郑州均价1.38万元,南昌1.22万元,而南昌的经济规模仅为长沙一半。

单看房价可能还不够,再看房价收入比,更能看出长沙的房价与其他城市的差距,长沙的房价收入比在全国主要城市中基本处于垫底位置,房价收入比处于合理区间之内。

2018年50城房价收入比排名

当然,房价高不合理,房价低也未必全部合理。有城市房价低,是因为经济失速、人口外流、市场热度匮乏的原因。

 

04

长沙房价低,则完全是真调控的成果。

从经济上看,长沙是万亿GDP城市,经济位居全国第14位,而城镇居民可支配收入则高达5.07万元,在一二线城市中位居上游。

值得一提的是,2019年前三季度,长沙GDP实际增速8.3%,超过北上广深宁杭等一众城市,在全国GDP25强城市中位居前列。

2019前三季度主要城市GDP

从人口上看,长沙是全国人口增量最多的十个城市之一。2018年,常住新增常住人口高达23.66万人,高过上海、苏州、南京、青岛、济南等城市。

2018年人口增量十强城市

从产业上看,以三一重工和中联重科为代表的装备制造业,将长沙推向“中国工程器械之都”的高位,而新材料、电子信息、文化娱乐业、汽车制造业等产业也在不断提升。

楼市调控如此之严,经济增长还能如此亮眼,长沙成了摆脱房地产依赖的关键样本。

 

05

拒绝炒房客,长沙是认真的。

然而,长沙的强力反炒房,同样引发了一些质疑。这里有两种代表性的观点:

一种是,有人说,长沙的强力反炒房,固然将房价控制在合理水平,但也带来一系列负面效果。比如限价导致开发商偷工减料,混凝土问题、精装修问题层出不穷。

问题在于,即便没了限价,开发商偷工减料的行为还少吗?一些早已突破限价的城市,精装修维权难道不是屡见不鲜?

可见,问题的关键不在于是否限价,而在于监管是否到位。在利益面前,就是再高的利润率,都挡不住某些开发商手脚。

另一种是,长沙的反炒房之战,让本地居民错失了房价上涨带来的财富增值机会,与其他城市将会拉开巨大差距。

这种观点也是有问题。

反炒房最利好的恰恰是本地刚需,让本地居民无需再为高房价烦扰,至于财富增值机会,受损的恐怕只是个别的炒房者。

至于说财富差距,短期来看,长沙房地产的“市值”固然低于一些二线省会,但有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫,所谓的财富只是纸面财富,本身就难以持续,一旦出现回调,影响不是一般严重。

长期来看,所有城市的房地产市值都要回归到基本面。长沙也不例外,只要经济稳步增长、人口持续流入、房价收入比控制在合理水平,长沙的房价也会温和上行。

这种上行,不是短期政策刺激所致,也非政府下场托底所致,而是与经济相伴而生,无疑是健康而持久的。

 

06

谁都知道,房地产能带来短期的增长,却创造不了长期的财富。

大家同样知道,房价大涨只能让一小部分拥有多套房的群体受益,大多数人却只能望房兴叹。

能认识到这两点很容易,但能付诸心动却很难。

所以,有城市能着眼于长期利益,摆脱短期土地财政和房地产依赖的限制,将房地产作为民生之事来对待,无疑值得给予掌声。

长沙楼市

长沙做出这一系列动作,无疑需要勇气。而社会的掌声,无疑就是最好的鼓励。

希望长沙能坚持到底。

Tags:长沙   炒房

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